1. Общие требования к оформлению земель

Для оформления земельного участка необходимо:

1) проверить соответствие желаемого использования земли правилам землепользования и застройки;

2) проверить имеющиеся документы на землю или получить их;

3) проверить внесение адреса земельного участка в федеральную информационную адресную систему (ФИАС) и Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);

4) получить разрешение на строительство;

5) установить и закрепить границы земельного участка на местности.

2. Соответствие правилам землепользования и застройки

Прежде всего следует проверить, соответствует ли желаемое использование земельного участка действующим правилам землепользования и застройки муниципального образования и установленным ограничениями в использовании земель. Для этого необходимо выяснить следующие вопросы:

а) к какой территориальной зоне расположен земельный участок;

б) какие основные и условно разрешенные виды использования установлены для территориальной зоны;

в) в какие территории с особыми условиями использования попадает земельный участок;

г) какие предельные параметры установлены градостроительным регламентом для земельных участков и объектов капитального строительства в территориальной зоне.

Из основных видов, установленных правилами землепользования и застройки, необходимо выбрать желаемый вид и подать заявление в МФЦ о внесении в ЕГРН выбранного разрешенного использования земельного участка. Если желаемый вид использования отнесен к условному, то следует заранее получить разрешение на применение условно разрешенного вида использования.

Если желаемый вид использования не установлен правилами землепользования и застройки, то необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки. Если параметры объекта недвижимости, не соответствующие градостроительному регламенту или особым условиям использования территории, следует изменить или согласовать индивидуальное исключение.

Если установленные ограничения не позволяют возводить строения с требуемыми параметрами, то необходимо получить индивидуальное согласование проекта строительства в организации, в интересах которой установлены ограничения.

Если местным органом власти отказано в получении желаемого вида использования и требуемых параметров объекта, от использования данного земельного участка следует отказаться, продать его и купить земельный участок в другом месте, где возможно получение нужных разрешений.

3. Имеющиеся документы на землю

Следует проверить имеющиеся документы, которые служат основанием для владения земельным участком и государственной регистрации прав. Следует получить архивную копию постановления, номер и дата которого указаны в свидетельстве на право собственности или государственном акте. В ходе земельной реформы выдано большое количество поддельных свидетельств, в которых указаны реквизиты несуществующих постановлений, на основании которых они якобы выданы. Правоустанавливающие документы, такие как постановление о предоставлении земельного участка, договор купли-продажи и другие, должны быть:

а) выданы после 1991 года,

б) содержать сведения о площади участка и его точном адресе, в) содержать указание, что земельный участок передан в собственность.

Советские документы, выданные до 1991 года (госакты, выданные огородным и садоводческим объединениям, колхозам) не имеют юридической силы.

4. Получение документов на землю

Если документов на право собственности нет, участок следует приватизировать или приобрести.

Жилой дом дает право на бесплатную приватизацию прилегающего участка, если собственность на дом оформлена до 2001 года. Приобретение в собственность неоформленного земельного участка, прилегающего к жилому дому, построенному после 2001 года, осуществляется за плату без проведения торгов.

Производственное здание в собственности дает право на приобретение прилегающего участка в собственность за плату или оформление аренды без торгов. Незастроенные земли, находящиеся в распоряжении местного органа власти и свободные от прав третьих лиц, приобретаются на торгах с оформлением Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Проведенное благоустройство и добросовестное владение в течении 15 лет земельным участком. собственность на который не зарегистрирована, позволяют оформить право собственности в судебном порядке. Опытный адвокат поможет сократить срок добросовестного и открытого владения.

5. Присвоение адреса

Адрес земельного участка и расположенного на нем здания должен быть внесен в федеральную информационную адресную систему (ФИАС) и ЕГРН. С заявлением о присвоении адреса надо обратиться в в местный орган власти. Затем нужно проследить, чтобы сведения об адресе были направлены местной администрацией в ФИАС и внесены в ЕГРН.

6. Получение разрешения на строительство

Для подтверждения соответствия строящегося объекта правилам землепользования и застройки и установленным ограничениям, обязательно следует получить разрешение на строительство и подтверждение о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В дальнейшем, при изменении правил землепользования и застройки, а также при установлении дополнительных ограничений, разрешительные документы послужат подтверждением, что на момент начала строительства, объект капитального строительства соответствовал установленным требованиям и оснований для сноса объекта по причине несоответствия установленным требованиям не имеется. Не следует пользоваться упрощенным порядком оформления построенного объекта или “амнистией”, предлагаемой законодательством. Согласованный и утвержденный проект раздела земельного участка, предназначенного для садоводства или дачного строительства, не дает разрешения на строительство. Согласованный и утвержденный проект планировки и застройки территории садоводческого или дачного объединения подтверждает законность строительства в случае применения упрощенного порядка регистрации объекта капитального строительства, но не заменяет разрешение на строительство.

Разрешение на строительство дома на садовом участке необходимо для подтверждения соответствия параметров планируемого строительства установленным требованиям. Если разрешения на строительство нет, дом может быть снесен, если не будет доказано его соответствие землеустроительным, градостроительным, противопожарным, санитарным нормам и требованиям.

7. Установление границ ранее учтенного земельного участка

Земельным участком признается территория, границы которой описаны и согласованы в установленном порядке. Ранее учтенные земельные участки, границы которых не описаны и не согласованы, земельными участками не являются - это площадь земли, переданная в собственность.

Если сведения о границах земельного участка отсутствуют в кадастре недвижимости, необходимо уточнить местоположение границ. Законодательство предусматривает два способа уточнения границ земельного участка- по имеющемуся описанию границ и по фактическим границам. Первый способ - местоположение границ определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. В свидетельстве о праве собственности на землю, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 (синее свидетельство) указано, что свидетельство является временным документом и действует до выдачи соответствующего государственного акта установленной формы. На практике, синие свидетельства образца 1992 года служили основанием для проведения межевания земель, в соответствии с Инструкцией по Межеванию 1996 года и для получения чертежа следует заказать копию Межевого дела в Государственном фонде землеустроительной документацию по кадастровому номеру земельного участка.

Если межевание не проводилось и описание границ в правоудостоверяющем документе отсутствует, применяется второй способ уточнения границ. В соответствии с требованиями части 1.1 статьи 43 закона 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, границами участка считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. То есть на момент проведения кадастровых работ границы земельного участка должны быть закреплены на местности линейными сооружениями (заборами, фасадами зданий, элементами дорожной сети и т.д.). В заключении кадастрового инженера следует обосновать местоположение границ указанием на объекты, закрепляющим границы на местности и привести сведения о правоустанавливающем документе, свидетельствующие о предоставлении земельного участка более 15 лет назад. Согласование границ проводится с установлением границ на местности в соответствии с требованиями Инструкции по межеванию. При выполнении кадастровых работ без закрепления границ на местности, собственник земельного участка может узнать, что сведения о границах, внесенные в ЕГРН, не соответствуют фактическим границам и лишится веских оснований для защиты своих прав.

8. Закрепление границ на местности

Согласование границ ранее учтенного земельного участка проводится с установлением границ на местности в соответствии с требованиями Инструкции по межеванию. При выполнении кадастровых работ без закрепления границ на местности, собственник земельного участка может узнать, что сведения о границах, внесенные в ЕГРН, не соответствуют фактическим границам и лишится веских оснований для защиты своих прав. При образовании земельного участка на основании Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, при проведении кадастровых работ характерные точки земельного участка, определенные в Схеме, выносятся в натуру и закрепляются межевыми знаками. Если при выносе границ в натуру возникают конфликтные моменты, их следует разрешать путем корректировки Схемы.

Если приобретается земельный участок, сведения о границах которого внесены в ЕГРН, следует заказать и провести установление и закрепление границ на местности.

24 ноября 2023 г.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОФОРМЛЕНИЮ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ