ЗАМЕНЯЕТ ЛИ ДЕКЛАРАЦИЯ УВЕДОМЛЕНИЕ?

• Вопрос
• Краткий ответ
• Правовое обоснование
  • Применимые нормы
  • Буквальное содержание нормы
  • Систематическое толкование
  • Разграничение двух понятий
  • Применение к фактам
  • Ключевые цитаты
• Вывод
• Риски и что проверить
• Пошаговый план

Вопрос

Является ли декларация собственника об объекте недвижимости документом, заменяющим уведомление органа о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости его размещения.

Краткий ответ

Нет. Декларация собственника и уведомление органа о соответствии — это разные документы с разным правовым значением. Декларация подтверждает характеристики объекта и составляется самим правообладателем (застройщиком), тогда как уведомление о соответствии — это акт уполномоченного органа, подтверждающий допустимость размещения объекта. Декларация не названа законом документом, заменяющим уведомление о соответствии.

При этом необходимо чётко разграничивать два разных правовых явления:

1. «Не требуется наличие указанных Уведомлений» — для целей кадастрового учёта и регистрации прав по ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ (п. 21.12 Приказа № П/0082). Это означает лишь то, что при подаче документов в Росреестр уведомление о соответствии не нужно прилагать в качестве обязательного документа. Это не означает и не может толковаться как подтверждение соответствия объекта градостроительным требованиям, освобождение от обязанности направлять уведомление о планируемом строительстве по ст. 51.1 ГрК РФ или признание объекта законным при возникновении спора.

2. «Объект соответствует установленным требованиям» — это результат проверки, проводимой уполномоченным органом (п. 1 ч. 7 ст. 51.1, п. 1 ч. 19 ст. 55 ГрК РФ), либо установленный судом факт. Такая проверка подтверждает соответствие параметров объекта предельным параметрам и допустимость его размещения.

Таким образом, «дачная амнистия» (ч. 12 ст. 70) — это иной правовой режим для целей регистрации, а не «замена» уведомления о соответствии. Росреестр при учёте по «дачной амнистии» не проверяет и не подтверждает соответствие объекта градостроительным требованиям — он лишь регистрирует право на основании представленных документов.

Правовое обоснование

Применимые нормы

• Градостроительный кодекс РФ, ст. 51.1 — уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома, проверка параметров и направление уведомления о несоответствии.
• Градостроительный кодекс РФ, ст. 55 (ч. 16–21) — уведомление об окончании строительства, проверка соответствия и направление уведомления о несоответствии.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 24 (ч. 11, 11.1) — основания подготовки технического плана объекта ИЖС, включая декларацию и уведомления.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 70 (ч. 12) — особенности государственного кадастрового учёта и регистрации прав на объекты ИЖС, созданные на земельных участках, предназначенных для ИЖС или личного подсобного хозяйства.
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, п. 21.10, 21.12 — требования к подготовке технического плана объекта ИЖС на основании уведомлений и декларации.

Буквальное содержание нормы

Согласно ч. 11.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ, технический план объекта ИЖС подготавливается на основании декларации и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве параметров объекта ИЖС предельным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке (при наличии такого уведомления). Таким образом, закон прямо разграничивает декларацию и уведомление органа о соответствии. Декларация не названа документом, заменяющим уведомление о соответствии.

Приказ Росреестра № П/0082 (п. 21.10) также указывает, что сведения об объекте ИЖС указываются в техническом плане на основании уведомления застройщика, уведомления органа о соответствии (при наличии такого уведомления), проектной документации (если изготовлена) и декларации. Декларация и уведомления являются неотъемлемой частью технического плана. Из буквального текста следует, что декларация и уведомление о соответствии — самостоятельные документы, а не взаимозаменяемые.

Систематическое толкование

Систематическое толкование ст. 51.1, ч. 16–21 ст. 55 ГрК РФ и ст. 24, 70 Закона № 218-ФЗ показывает, что уведомление о соответствии — это результат проверки, проводимой уполномоченным органом (п. 1 ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ; п. 1 ч. 19 ст. 55 ГрК РФ). Декларация же составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или правообладателем земельного участка (ч. 11 ст. 24 Закона № 218-ФЗ; п. 21.10 Приказа № П/0082) и содержит декларируемые характеристики объекта, а не подтверждение допустимости его размещения. Следовательно, декларация не может подменять собой акт органа власти, подтверждающий соответствие параметров и допустимость размещения.

При этом законодатель предусмотрел исключение: для объектов ИЖС, соответствующих параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ, при выполнении кадастровых работ и подготовке технического плана не требуется наличие уведомлений, в том числе уведомления о соответствии (п. 21.12 Приказа № П/0082; ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ). В этом случае сведения указываются на основании проектной документации (при её наличии) или декларации.

Однако это исключение не означает, что декларация «заменяет» уведомление о соответствии в общем порядке. Оно устраняет необходимость в уведомлениях исключительно для целей кадастрового учёта в рамках «дачной амнистии». Фраза «не требуется наличие указанных Уведомлений» означает только то, что при подаче документов в Росреестр уведомление о соответствии не нужно прилагать в качестве обязательного документа. Она не означает и не может толковаться как:

1) автоматическое подтверждение соответствия объекта градостроительным нормам (предельным параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, противопожарным, санитарным требованиям и т.д.);

2) освобождение от обязанности направлять уведомление о планируемом строительстве в порядке ст. 51.1 ГрК РФ перед началом строительства;

3) признание объекта законным в случае возникновения спора (жалобы соседей, проверки органа местного самоуправления, судебного разбирательства).

Разграничение двух понятий

Применение к фактам

Если вопрос касается общего порядка строительства объекта ИЖС (по ст. 51.1 и ч. 16–21 ст. 55 ГрК РФ), то декларация собственника не заменяет уведомление органа о соответствии: уведомление о соответствии — самостоятельный акт органа, необходимый для подтверждения допустимости размещения объекта, а декларация лишь содержит декларируемые характеристики объекта.

Если же речь идёт о кадастровом учёте объекта ИЖС в рамках ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ (объект соответствует параметрам п. 39 ст. 1 ГрК РФ), то уведомление о соответствии вообще не требуется, и технический план может быть подготовлен на основании проектной документации или декларации. Но это не «замена» уведомления, а иной правовой режим, прямо установленный законом. При этом Росреестр не проверяет и не подтверждает соответствие объекта градостроительным требованиям — он лишь регистрирует право на основании представленных документов. Если впоследствии будет установлено, что объект возведён с нарушением ст. 51.1 ГрК РФ (например, без уведомления о планируемом строительстве, направленного до начала работ), это может послужить основанием для квалификации постройки как самовольной, несмотря на наличие записи в ЕГРН.

Ключевые цитаты

1. Федеральный закон № 218-ФЗ, ст. 24, ч. 11.1: «Технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома … подготавливается на основании указанной в части 11 настоящей статьи декларации и уведомления застройщика … а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве … параметров объекта индивидуального жилищного строительства … предельным параметрам разрешенного строительства … и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления)» — буквальное содержание нормы.

2. Приказ Росреестра № П/0082, п. 21.12: «…для выполнения кадастровых работ и подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома не требуется наличие указанных в пункте 21.10 настоящих требований Уведомлений, в том числе уведомления о соответствии…» — исключение для целей кадастрового учёта, которое не подтверждает соответствие объекта требованиям.

3. Градостроительный кодекс РФ, ст. 51.1, ч. 7, п. 1: «…проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства… а также допустимости размещения объекта…» — уведомление о соответствии является результатом проверки органа.

4. Федеральный закон № 218-ФЗ, ст. 24, ч. 11: «…соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости» — декларация составляется правообладателем, а не органом.

5. Приказ Росреестра № П/0082, п. 21.10: «…сведения о здании — объекте индивидуального жилищного строительства, садовом доме … указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ уведомления застройщика … а также уведомления, направленного органом … о соответствии … и Декларации…» — применение к фактам (разграничение документов).

Вывод

Декларация собственника об объекте недвижимости не является документом, заменяющим уведомление органа о соответствии параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости его размещения. Это самостоятельные документы: декларация подтверждает характеристики объекта и составляется правообладателем, а уведомление о соответствии — акт уполномоченного органа.

Исключение составляет кадастровый учёт объектов ИЖС по ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ, где уведомление о соответствии вообще не требуется. Но это не «замена», а иной правовой режим. Фраза «не требуется наличие указанных Уведомлений» означает лишь то, что предоставление уведомления не требуется для целей учёта, и не означает, что объект соответствует установленным требованиям. Росреестр при учёте по «дачной амнистии» не проверяет и не подтверждает соответствие объекта градостроительным требованиям — он лишь регистрирует право на основании представленных документов. Если впоследствии будет установлено, что объект возведён с нарушением ст. 51.1 ГрК РФ, это может послужить основанием для квалификации постройки как самовольной, несмотря на наличие записи в ЕГРН.

Риски и что проверить

• Уточнить, для какой цели планируется использовать декларацию: для кадастрового учёта в рамках «дачной амнистии» (ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ) или для общего порядка строительства (ст. 51.1, ч. 16–21 ст. 55 ГрК РФ).
• Проверить, соответствует ли объект ИЖС параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ (для применения исключения по ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ).
• Учесть, что при общем порядке строительства отсутствие уведомления о соответствии может повлечь отказ в выдаче разрешения на ввод или в кадастровом учёте.
• Помнить, что регистрация по «дачной амнистии» не создаёт презумпции соответствия объекта установленным требованиям и не отменяет обязанности соблюдать уведомительный порядок, предусмотренный ст. 51.1 ГрК РФ.

Пошаговый план

1. Поймите, для чего вам нужна декларация. Есть два разных случая:
   • вы только собираетесь строить дом — тогда действует общий порядок (нужно уведомление о планируемом строительстве, а потом уведомление об окончании);
   • вы регистрируете уже готовый дом по «дачной амнистии» — тогда действует упрощённый порядок (уведомления в Росреестр не нужны).
2. Если строите по общему порядку:
   • до начала стройки отправьте в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве;
   • дождитесь ответа: либо вам подтвердят, что всё в порядке (уведомление о соответствии), либо укажут на нарушения (уведомление о несоответствии);
   • декларацию можете использовать как дополнительный документ, но она не заменяет ответ администрации.
3. Если регистрируете готовый дом по «дачной амнистии»:
   • закажите у кадастрового инженера технический план;
   • в качестве основы для техплана используйте проектную документацию (если она есть) или декларацию;
   • уведомление о соответствии прикладывать не нужно — его просто не требуют.
   • Важно: это не значит, что дом автоматически признан соответствующим всем нормам. Это значит только то, что для регистрации бумага не нужна.

4. Проверьте, подпадает ли ваш дом под «дачную амнистию». Для этого он должен соответствовать параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ (это ограничения по высоте, этажности и площади — уточните у кадастрового инженера или в местной администрации).

5. Оцените риски. Даже если дом зарегистрирован по «дачной амнистии», это не отменяет обязанности соблюдать градостроительные правила. Если стройка шла без уведомления о планируемом строительстве, соседи или администрация могут через суд добиваться признания дома самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Поэтому лучше либо соблюсти уведомительный порядок, либо заранее понимать, чем рискуете.