ПОРЯДОК УЧЕТА БЕСХОЗЯЙНЫХ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ

• Вопрос
• Краткий ответ
• Правовое обоснование
  • Применимые нормы
  • Анализ
• Вывод
• Риски и что проверить
• Пошаговый план

Вопрос

Опиши кратко порядок постановки на кадастровый учет бесхозяйных объектов, включая гидротехнические сооружения.

Краткий ответ

Бесхозяйные недвижимые вещи ставятся на учет органом регистрации прав по заявлению органа местного самоуправления (для городов федерального значения — их уполномоченного органа); по общему правилу через год (для отдельных объектов — через три месяца) уполномоченный орган может обратиться в суд о признании права муниципальной (городской) собственности. Гидротехнические сооружения учитываются по общим правилам с особенностями: заявление вправе подать также лица, обязанные эксплуатировать линейные объекты (для линейных объектов), а для бесхозяйного объекта декларацию составляет орган местного самоуправления или эксплуатирующая организация; кадастровый учет возможен без технического плана — на основании декларации.

Правовое обоснование

Применимые нормы

• ГК РФ, ст. 225 — понятие бесхозяйной вещи, учет бесхозяйных недвижимых вещей, сроки обращения в суд (год; три месяца для отдельных объектов), возможность приобретения по приобретательной давности.
• ФЗ № 218-ФЗ, ч. 6.3 ст. 70 — кадастровый учет бесхозяйных объектов по заявлению о постановке на учет в качестве бесхозяйных вещей без технического плана на основании декларации; для линейных объектов — по заявлению лиц, обязанных их эксплуатировать.
• ФЗ № 218-ФЗ, ч. 11 ст. 24 — декларация об объекте недвижимости как основание для внесения сведений в технический план; для бесхозяйного объекта декларацию составляет орган местного самоуправления (либо лица, обязанные эксплуатировать линейные объекты).
• ФЗ № 218-ФЗ, п. 7.3 ч. 2 ст. 14 — технический план как основание кадастрового учета; ст. 21 — требования к документам (технический план в форме электронного документа, подписанного УКЭП кадастрового инженера).
• ГПК РФ, ст. 290–293 — порядок обращения в суд с заявлением о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь, содержание заявления, рассмотрение, решение суда.
• ГрК РФ, п. 10.1 ст. 1 — понятие линейных объектов; ст. 52 — исполнительная документация (используется при подготовке технического плана при невозможности визуального осмотра подземных конструкций).
• ВК РФ, ст. 52.2 — использование водных объектов для строительства, реконструкции и эксплуатации гидротехнических сооружений.
• Приказ Росреестра № П/0082, п. 21.3 — сведения о гидротехническом сооружении на водном объекте указываются на основании проектной документации и исполнительной документации; местоположение части, расположенной на водном объекте, указывается с учетом исполнительной документации.
• Приказ Росреестра № П/0393 — требования к точности определения координат контура и к определению площади (применяются при подготовке технического плана/декларации).

Анализ

1. Квалификация объекта. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника, собственник неизвестен либо собственник отказался от права собственности (ГК РФ, ст. 225). Для недвижимости это влечет специальную процедуру: постановка на учет органом регистрации прав и последующее признание права муниципальной (городской) собственности через суд.

2. Кто инициирует учет. По общему правилу заявление о принятии на учет бесхозяйной недвижимой вещи подает орган местного самоуправления, на территории которого она находится (ГК РФ, п. 3 ст. 225). В городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — уполномоченный государственный орган такого города (п. 4 ст. 225). Для бесхозяйных линейных объектов с заявлением вправе обратиться также лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов (п. 5 ст. 225). Гидротехническое сооружение, не являющееся линейным объектом, ставится на учет по общим правилам — органом местного самоуправления (уполномоченным органом города федерального значения).

3. Как оформляется учет. Согласно ч. 6.3 ст. 70 ФЗ № 218-ФЗ кадастровый учет объекта, в отношении которого подано заявление о постановке на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи, может осуществляться без подготовки технического плана — на основании декларации (ч. 11 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ). Для бесхозяйного объекта декларацию составляет и заверяет орган местного самоуправления, на территории которого находится объект, либо лица, обязанные эксплуатировать линейные объекты (в том числе при отсутствии или утрате проектной документации). Это существенное упрощение: не требуется разрешение на строительство, проектная документация и технический план. При этом государственная регистрация перехода прав, ограничений, обременений и сделок с таким объектом допускается только после уточнения сведений ЕГРН по результатам кадастровых работ (ч. 6.3 ст. 70).

4. Гидротехнические сооружения — особенности. ВК РФ, ст. 52.2 отсылает к общему регулированию использования водных объектов для строительства, реконструкции и эксплуатации гидротехнических сооружений. Если в отношении гидротехнического сооружения готовится технический план (например, при уточнении сведений после признания права), сведения о нем указываются на основании проектной документации и исполнительной документации; местоположение части, расположенной на водном объекте или в водном объекте, указывается с учетом исполнительной документации (п. 21.3 Приказа № П/0082). Если объект ставится на учет как бесхозяйный — применяется упрощенный порядок по декларации (ч. 6.3 ст. 70 ФЗ № 218-ФЗ). Для гидротехнического сооружения в техническом плане дополнительно указывается наименование водного объекта (п. 51 Приказа № П/0082).

5. Сроки и судебное признание. По истечении года со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом (в городах федерального значения — уполномоченный орган), может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной (городской) собственности (ГК РФ, п. 3–4 ст. 225). Для объектов, необходимых для обеспечения тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведения, гидротехнических сооружений и объектов гражданской обороны, срок сокращен до трех месяцев (п. 6 ст. 225). Лица, обязанные эксплуатировать линейные объекты, также вправе обратиться в суд по истечении трех месяцев (п. 6 ст. 225). Если суд не признал вещь поступившей в муниципальную собственность, собственник может вновь принять ее во владение, пользование и распоряжение либо она может быть приобретена по приобретательной давности (п. 3–4 ст. 225).

6. Процессуальные требования. Заявление о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь подается в суд по месту ее нахождения органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом (имуществом города федерального значения), или лицом, обязанным эксплуатировать линейные объекты (ГПК РФ, ст. 290). В заявлении указывается, кем и когда вещь поставлена на учет, приводятся доказательства отсутствия собственника (ст. 291). Если заявление подано до истечения срока, установленного ст. 225 ГК РФ, судья отказывает в принятии заявления, а суд прекращает производство (ст. 290). Суд рассматривает дело с участием заинтересованных лиц, выясняет, какие лица могут дать сведения о принадлежности имущества, запрашивает сведения (ст. 292). Признав, что недвижимая вещь не имеет собственника или собственник неизвестен и она принята на учет, суд принимает решение о признании права муниципальной собственности (собственности города федерального значения) либо лица, обязанного эксплуатировать линейные объекты (ст. 293).

Вывод

Порядок существует и состоит из двух этапов: (1) постановка на кадастровый учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи по заявлению органа местного самоуправления (уполномоченного органа города федерального значения) — для гидротехнических сооружений и иных объектов возможен упрощенный порядок без технического плана, на основании декларации; (2) по истечении года (для гидротехнических сооружений и отдельных объектов — трех месяцев) — обращение в суд о признании права муниципальной (городской) собственности. Для линейных объектов заявление вправе подать также эксплуатирующая организация, и она же может обратиться в суд по истечении трех месяцев.

Риски и что проверить

• Вид объекта: является ли гидротехническое сооружение линейным объектом (влияет на круг заявителей и сроки); является ли оно объектом, необходимым для энерго-, водо-, газоснабжения или водоотведения (срок три месяца вместо года).
• Наличие проектной и исполнительной документации: при последующем уточнении сведений ЕГРН потребуется технический план, для гидротехнического сооружения — с учетом исполнительной документации (п. 21.3 Приказа № П/0082).
• Расположение на водном объекте: в техническом плане указывается наименование водного объекта; местоположение подводной части определяется по исполнительной документации.
• Соблюдение срока обращения в суд: досрочное заявление влечет отказ в принятии и прекращение производства (ст. 290 ГПК РФ).
• Проверить: сведения ЕГРН об объекте и земельном участке; наличие зарегистрированных прав и обременений; отсутствие спора о праве; полномочия органа, подающего заявление.

Пошаговый план

1. Выявить объект и проверить в ЕГРН отсутствие зарегистрированных прав, наличие/отсутствие сведений о нем; определить, является ли объект линейным, гидротехническим, объектом энерго-/водо-/газоснабжения или водоотведения.
2. Органу местного самоуправления (уполномоченному органу города федерального значения) подготовить заявление о постановке на учет бесхозяйной недвижимой вещи; для линейного объекта — также эксплуатирующей организации.
3. Подготовить декларацию об объекте недвижимости (ч. 11 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ) и подать заявление с декларацией в орган регистрации прав; для гидротехнического сооружения — приложить имеющуюся проектную/исполнительную документацию (при наличии).
4. Орган регистрации прав ставит объект на учет в качестве бесхозяйного (без технического плана — на основании декларации, ч. 6.3 ст. 70 ФЗ № 218-ФЗ).
5. По истечении года (для гидротехнических сооружений, объектов энерго-/водо-/газоснабжения, водоотведения, гражданской обороны — трех месяцев) уполномоченному органу (либо эксплуатирующей организации для линейных объектов) подать в суд по месту нахождения объекта заявление о признании права муниципальной (городской) собственности (ст. 290–293 ГПК РФ).
6. После вступления решения суда в силу — зарегистрировать право собственности в ЕГРН; при необходимости уточнения сведений подготовить технический план (для гидротехнического сооружения — с учетом исполнительной документации).