ПР-01-26
УТОЧНЕНИЕ ГРАНИЦ РАНЕЕ УЧТЁННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

• 1. Резюме
• 2. Терминологический конструктор
• 3. Протокол обновления модели
• 4. Матрица источников информации (образцовая)
• 5. Анализ заинтересованных сторон
• 6. Алгоритм (логическая схема процесса)
• 7. Каталог операций по уточнению границ ранее учтённых земельных участков
  • Этап 0. Подготовительные работы
  • Этап 1. Установление границ на местности
  • Этап 2. Согласование местоположения границ на местности
  • Этап 3. Камеральное составление межевого плана
  • Этап 4. Подача документов на государственный кадастровый учёт
  • Этап 5. Легализация площади через суд
  • Этап 6. Оформление дополнительной площади через перераспределение
• 8. Пределы применения рекомендаций
• 9. Список нормативных актов, регламентирующих уточнение границ земельных участков

1. Резюме

1.1. Исходная ситуация (проблема):
а) границы земельного участка, поставленного на кадастровый учёт до 2008 года, не имеют описания в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН); б) точность определения координат границ земельного участка ниже установленного нормативного требования;
в) в описании местоположения границ по сведениям ЕГРН выявлена реестровая (кадастровая) ошибка.

1.2. Цель мероприятия:
Внесение в ЕГРН точных координат границ земельного участка с нормативной точностью, соответствующих фактическому использованию зщемель.

1.3. Критическое ограничение и связанное мероприятие
Уточнение местоположения границ осуществляется в пределах, установленных законодательством. В случае если фактически используемая площадь участка:

1. Не превышает площадь, указанную в документе-основании, на допустимый предел и соответствует предельным размерам по ПЗЗ — она оформляется в полном объеме в рамках процедуры уточнения границ.
2. Превышает площадь по документу-основанию более допустимого предела, возникает правовое препятствие для кадастрового учета в соответствии с пунктом 32 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

В последнем случае у заявителя есть ДВА ПУТИ:
А) Путь легализации через суд. Необходимо обратиться в суд с заявлением об установлении факта владения земельным участком на праве собственности в силу приобретательной давности (ч. 3 ст. 51.6 218-ФЗ). Положительное решение суда является документом, подтверждающим существование границ 15 лет и более, и позволяет поставить участок на учет в фактических границах.
Б) Путь перераспределения (административный, вторичный). Излишек площади может быть оформлен через процедуру перераспределения земель по статье 39.28 Земельного кодекса РФ ТОЛЬКО ПОСЛЕ того, как описание границ будет внесено в ЕГРН. Данный путь возможен только при согласии органа местного самоуправления.

1.4. Основные этапы:

1. Подготовительные работы (сбор архивных, информационных и нормативных материалов).
2. Установление границ на местности (геодезическая съёмка, установка межевых знаков).
3. Согласование местоположения границ на местности со смежными землепользователями.
4. Камеральное составление межевого плана.
5. Подача документов на государственный кадастровый учёт.
6. Оформление дополнительной площади (в случае необходимости, при превышении допустимых пределов).

2. Терминологический конструктор

1. Уточнение границ земельного участка

• Легальное определение: Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, если такие изменения связаны с приведением сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствие с установленными требованиями к описанию границ или с исправлением реестровой ошибки (на основе ч. 1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).
• Рабочее определение: Процедура внесения в ЕГРН координат характерных точек границ земельного участка, которые ранее отсутствовали, были определены с ошибкой или недостаточной точностью, для их юридического закрепления в соответствии с современными нормами.
• Границы понятия: Уточнение границ не является образованием нового участка, перераспределением земель, изменением площади в результате раздела или выдела доли, а также не может быть инициировано для удовлетворения волеизъявления собственника без установленных законом оснований (несоответствие нормам или реестровая ошибка).

2. Ранее учтённый земельный участок

• Легальное определение: Земельный участок, государственный кадастровый учет которого осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (до 01.03.2008 г.), либо технический учет которого проведен до этой даты. Также к ранее учтенным относятся участки, права на которые зарегистрированы в ЕГРН без осуществления кадастрового учета, но которым присвоены условные номера в порядке, действовавшем до 01.03.2008 г. (на основе ст. 69 ФЗ-218).
• Рабочее определение: Земельный участок, кадастровый (технический) учет и/или государственная регистрация прав на который были проведены по правилам, действовавшим до 1 марта 2008 года, в результате чего в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) были внесены сведения, как правило, не содержащие координатного (точного геодезического) описания местоположения его границ. Основными признаками такого участка в рамках текущей задачи являются: 1) наличие в ЕГРН кадастрового номера и сведений о площади, 2) отсутствие в ЕГРН координат характерных точек границ (статус «границы не установлены»).
• Границы понятия: Ранее учтенный участок не является вновь образуемым. Он признается юридически существующим, однако его пространственные характеристики требуют уточнения в соответствии с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. При этом право на такой участок является ранее возникшим и юридически действительным, даже если его границы не установлены.

3. Земельный участок с координатами границ ниже нормативной точности

• Легальное определение: Земельный участок, в отношении которого в ЕГРН внесено описание местоположения границ (имеются координаты характерных точек), но средняя квадратическая погрешность определения этих координат превышает величину, установленную в качестве нормативной (допустимой) для земель данной категории и вида разрешенного использования (на основе ст. 43, ч. 1 ФЗ-218 и Приказа Росреестра № П/0393).
• Рабочее определение: Земельный участок, который уже прошел этап межевания (координаты границ есть в ЕГРН), но использованные при этом методы определения координат или оборудование не обеспечили требуемой законом точности. Например, для земель населенных пунктов нормативная точность составляет 0,1 метра, а в ЕГРН координаты участка внесены с точностью 0,3 метра. Ключевой признак: в ЕГРН есть координаты, но их точность (погрешность) не соответствует действующим нормативным требованиям.
• Границы понятия: Не является ранее учтенным участком с неустановленными границами. Не является участком с реестровой ошибкой (координаты внесены верно, но с низкой точностью). Основная задача в отношении такого участка — повышение точности уже имеющегося в реестре описания границ до нормативного уровня (уточнение границ).

4. Нормативная точность определения координат

• Легальное определение: Средняя квадратическая погрешность местоположения характерных точек границ земельного участка, установленная для земель определённой категории земель и разрешенного использования земель (приказ Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393).
• Рабочее определение: Максимально допустимая законом погрешность (в метрах) при определении координат границ для конкретной категории земель и вида разрешённого использования (например, 0.10 м для земель населённых пунктов под индивидуальное жилищное строительство). Если фактические координаты определены с меньшей точностью (например, с погрешностью 0.3 м), это является основанием для уточнения.
• Границы понятия: Не является произвольным техническим параметром, устанавливаемым по желанию заказчика или кадастрового инженера. Может быть определена только нормативным актом.

5. Реестровая (кадастровая) ошибка

• Легальное определение: ошибка, воспроизведённая в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Она возникает в случае, если в реестр были внесены ошибочные сведения, содержащиеся в документах-основаниях для учёта. Источником такой ошибки может быть межевой или технический план, карта-план территории либо акт обследования, в которых ошибка была допущена лицом, выполнявшим кадастровые работы. Кроме того, реестровой считается ошибка, содержащаяся в иных документах, поступивших в орган регистрации прав от государственных органов, органов местного самоуправления или иных лиц в порядке межведомственного взаимодействия или в ином установленном законом порядке, в том числе действовавшем до вступления в силу настоящего Федерального закона (ч. 3 ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ).
• Рабочее определение: несоответствие координатного описания границ в ЕГРН сведениям о местоположении границ в документе, на основании которого сведения о местоположении границ земельного участка внесены в ЕГРН.
• Границы понятия: не является спором о границах между правообладателями (это земельный спор) и не является уточнением границ по причине их неопределённости.

5. Смежный землепользователь (сосед)

• Легальное определение: Лицо, обладающее на установленном законом праве (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование) земельным участком, имеющим общую границу с уточняемым земельным участком (сложившаяся практика, основанная на ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности”).
• Рабочее определение: Правообладатель (обычно собственник) соседнего земельного участка, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, чьё письменное согласие на местоположение общей границы требуется для согласования межевого плана в соответствии с требованиями статьи 39 закона 221-ФЗ “О кадастровой деятельности”. Лицо, уполномоченное в установленном законом порядке органом юридического лица, имеющим право распоряжения общим имуществом, либо лицо, получившее нотариально удостоверенную доверенность от сособственников земельного участка на представление их интересов при согласовании местоположения границ
• Границы понятия: Не является арендатором по договору аренды на срок менее пяти лет (такое лицо не обладает необходимым для согласования границ вещным или приравненным к нему правом). Не является председателем или членом правления садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), товарищества собственников недвижимости (ТСН) и т.п. по должности. Полномочия по управлению общим имуществом товарищества не дают права подписывать акт согласования границ персонального участка соседа. Не является должностным лицом органа государственной власти или местного самоуправления в своём официальном качестве при согласовании границ, смежных с землями, государственная собственность на которые не разграничена (неразграниченные государственные земли), или с землями, находящимися в публичной собственности. В этом случае смежным «землепользователем» выступает публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), интересы которого при согласовании представляет уполномоченный орган. Согласие оформляется не подписью должностного лица в акте, а отдельным решением (распоряжением) соответствующего органа или заключением соглашения о перераспределении.

6. Допустимое изменение площади при уточнении границ

• Легальное определение: Изменение площади земельного участка при уточнении его границ не является основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета, если площадь, определенная с учетом установленных требований, превышает площадь, сведения о которой содержатся в ЕГРН, не более чем на величину установленного предельного минимального размера земельного участка. Если такой размер не установлен в соответствии с земельным законодательством, допустимым считается превышение не более чем на десять процентов от площади, указанной в ЕГРН (п. 32 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

• Рабочее определение: Формально-допустимые рамки увеличения площади участка при его уточнении, в пределах которых орган регистрации прав (Росреестр) не вправе отказать во внесении сведений в ЕГРН. Определяется по двум взаимоисключающим правилам:
  1. При наличии отраслевого норматива: Фактическая площадь не должна превышать кадастровую площадь (S_ЕГРН) более чем на величину предельного минимального размера участка (Pmin), установленного правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) или иным федеральным законом для данной категории и вида разрешенного использования. Формула: S_факт ≤ S_ЕГРН + Pmin.
  2. При отсутствии норматива: Фактическая площадь не должна превышать кадастровую площадь более чем на 10%. Формула: S_факт ≤ S_ЕГРН * 1.1.
• Границы понятия: Это не право на автоматическое безвозмездное увеличение участка, а защитный юридический механизм (легальный «буфер»). Он учитывает техническую погрешность старых методов межевания и позволяет узаконить давно сложившиеся фактические границы без дополнительных сложных процедур. Критически важно: Данный критерий применяется только при сравнении с площадью, учтенной в ЕГРН (или содержавшейся в нем до ошибки), а не с площадью в любом старом документе. Всё, что выходит за эти рамки, является самостоятельным правовым препятствием и требует либо судебной легализации, либо административного перераспределения.

7. Превышение площади при уточнении границ

• Легальное основание: Ситуация, при которой площадь земельного участка, определенная при выполнении кадастровых работ, более чем на допустимый предел превышает площадь, сведения о которой содержатся в ЕГРН или указаны в документе-основании, и при этом не представлено документов, подтверждающих соответствие уточненных границ границам, существующим на местности 15 лет и более (п. 32 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ).
• Рабочее определение: Правовое препятствие для кадастрового учета, при котором орган регистрации прав (Росреестр) обязан приостановить процедуру и запросить дополнительные доказательства. Требует выхода за рамки стандартной процедуры уточнения.
• Границы понятия: Не является реестровой ошибкой. Отличается от самовольного занятия (самозахвата) тем, что пользование излишком может быть добросовестным и длительным. Преодолевается либо судебным решением, либо административным перераспределением.

3. Протокол обновления модели

3.1. Условия для пересмотра рекомендаций:

• Изменение федерального законодательства (ФЗ-218, ЗК РФ, ГрК РФ) в части порядка уточнения границ.
• Внесение изменений в нормативы точности (Приказ Минэкономразвития №518 или его замена).
• Появление ключевого прецедента Верховного Суда РФ, меняющего подход к согласованию границ или требованиям к доказательствам.
• Изменение административного регламента Росреестра по приёму и рассмотрению межевых планов.

3.2. Журнал изменений (образец):

3.3. Порядок актуализации:

1. При наступлении условия из п. 3.1 — зафиксировать событие в Журнале.
2. Сверить этапы и требования Алгоритма (раздел 6) и Каталога операций (раздел 7) с новыми нормами.
3. Внести точечные правки в соответствующие разделы документа.
4. Увеличить номер версии документа, обновить дату.

4. Матрица источников информации (образцовая)

Эталонный перечень информации, необходимой для успешного выполнения мероприятия.

Задача пользователя: Собрать максимальное количество данных из каждой ячейки. Отсутствие данных в ячейках «Официальные документальные» — критический пробел. Расхождение между «Официальными» и «Полевыми» данными — ключевое противоречие, требующее решения.

5. Анализ заинтересованных сторон

6. Алгоритм (логическая схема процесса)

7. Каталог операций по уточнению границ ранее учтённых земельных участков

Каждая операция описывает законченное действие, необходимое для достижения цели. Операции сгруппированы по этапам в соответствии с новой структурой.

Этап 0. Подготовительные работы

Цель: Собрать полный комплекс архивных, информационных и нормативных материалов для определения исходных параметров участка.

Этап 1. Установление границ на местности

Цель: Фиксация местоположения границ участка на местности .

Этап 2. Согласование местоположения границ на местности

Цель: Получение согласия смежных землепользователей на установленные границы.

Этап 3. Камеральное составление межевого плана

Цель: Подготовка итогового документа для представления в Росреестр.

Этап 4. Подача документов на государственный кадастровый учёт

Цель: Внесение сведений об уточнённых границах в ЕГРН.

Этап 5. Легализация площади через суд

Этап 6. Оформление дополнительной площади через перераспределение

8. Пределы применения рекомендаций

Данный раздел описывает объективные границы, в которых действуют изложенные практические рекомендации. Эти пределы обусловлены нормами закона, компетенцией государственных органов, наличием или отсутствием необходимых доказательств, а также материальными условиями конкретной ситуации. Осознание этих пределов позволяет избежать необоснованных ожиданий и чётко определить, когда стандартная процедура, описанная в рекомендациях, завершается, требуя перехода к иным методам решения (судебный спор, политическое урегулирование, отказ от намерения).

1. Условность формальных критериев. Рекомендации опираются на чёткие формальные критерии (например, 10%-ное допустимое увеличение площади). Однако решение органа регистрации прав (Росреестра) остаётся оценочным. Регистратор может отказать, даже если формальные критерии соблюдены, усмотрев в уточнении попытку маскировки перераспределения. Рекомендации предоставляют сильный аргумент, но не гарантию. При таком отказе стандартный путь завершается, и единственным средством становится оспаривание в суде.
2. Воля публичного собственника. Процедура перераспределения полностью зависит от решения уполномоченного органа власти. Администрация вправе отказать по собственным мотивам, не противоречащим букве закона (например, ссылаясь на планы комплексного развития территории), или установить экономически обременительную плату. Рекомендации помогают корректно оформить запрос, но не могут гарантировать положительное или выгодное решение. Это принципиальный предел, преодоление которого выходит за рамки кадастровых процедур.
3. Конфликт частных интересов. Рекомендации устанавливают формальный порядок согласования границ с соседями. Однако они не могут разрешить содержательный земельный спор. Если конфликт интересов сохраняется, процедура упирается в необходимость его принудительного урегулирования. Рекомендации достигают здесь своего процессуального предела: формальные этапы можно пройти, но для получения итогового результата потребуется судебное решение об установлении границ.
4. Доказательственная база. Сила процедуры уточнения, особенно при использовании основания «границы, существующие более 15 лет», напрямую зависит от качества и количества доказательств. Если таких доказательств (фото, свидетельства, архивные данные) не существует или их невозможно получить, рекомендации предлагают перейти на менее сильные правовые основания (отсутствие сведений о границах), что повышает риск отказа. Метод не может создать отсутствующие доказательства.
5. Абсолютные правовые ограничения. Если в процессе работ выясняется, что часть фактически используемой земли относится к категориям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте (земли обороны, береговые полосы, земли особо охраняемых территорий), любые рекомендации по их легализации теряют силу. Это непреодолимый правовой барьер. Единственное действие в этой ситуации — прекращение использования этой территории.
6. Превышение допустимого увеличения площади. Процедура, описанная в основных этапах, не является инструментом для легализации площади, превышающей документ-основание более чем допустимый предел. При выявлении такого превышения рекомендации достигают своего предела. Дальнейшие действия требуют принципиально иных правовых механизмов (судебный или административный), которые лишь обозначены в разделах 5 и 6. Успех на этих путях зависит не от технического исполнения кадастровых работ, а от силы доказательств в суде или от дискреционного решения органа власти.

9. Список нормативных актов, регламентирующих уточнение границ земельных участков

Федеральные законы

1. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”:
   • Статья 43 (Особенности осуществления кадастрового учёта при уточнении границ земельного участка);
   • Статья 26 (Основания для осуществления кадастрового учёта);
   • Статья 61 (Реестровая ошибка).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ:
   • Статья 11.9 (Требования к образуемым и изменённым земельным участкам);
   • Статья 39.27-39.29 (Перераспределение земельных участков).
3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности”:
   • Статья 39 (Согласование местоположения границ земельных участков);
   • Статья 42.6 (Особенности определения местоположения границ ранее учтённых земельных участков).
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ:
   • Статья 38 (Градостроительные регламенты);
   • Статья 43 (Правила землепользования и застройки);
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ:
   • Статья 234 (Приобретательная давность).

Подзаконные нормативные акты

1. Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка”:
   • устанавливает нормативную точность для различных категорий земель.
2. Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, состава сведений межевого плана”:
   • утратил силу, но его положения использовались до 2020 года.
3. Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 “Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке”:
   • с изменениями, внесёнными Приказом Минэкономразвития России от 23.11.2016 № 742.
4. Постановление Правительства РФ от 08.12.2020 № 2069 “Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства”:
   • регламентирует порядок установления границ на местности.
5. Постановление Правительства РФ от 21.09.2020 № 1509 “Об утверждении Правил определения размера площади земельного участка, в отношении которого осуществляется государственный кадастровый учет в связи с уточнением его границ”:
   • устанавливает порядок определения площади при уточнении.

Ведомственные инструкции и методические указания (исторические)

1. Инструкция по межеванию земель (утверждена Роскомземом 08.04.1996):
   • применяется для определения границ участков, образованных до 2008 года.
2. Приказ Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 “Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет”:
   • регламентировал оформление документов до 2008 года.
3. Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утверждены Росземкадастром 17.02.2003).

Отраслевые стандарты

1. ГОСТ Р 8.619-2006 “Государственная система обеспечения единства измерений. Геодезические приборы для измерения длин. Методы испытаний”.

2. ГОСТ Р 51794-2008 “Глобальные навигационные спутниковые системы. Системы координат. Методы преобразований координат определяемых точек”.

3. СП 47.13330.2016 “Инженерные изыскания для строительства. Основные положения”:

   • раздел, касающийся геодезических работ.

Региональные и муниципальные нормативные акты

1. Законы субъектов РФ о предельных размерах земельных участков.
2. Законы субъектов РФ об административных процедурах в земельных отношениях.
3. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования:
   • устанавливают градостроительные регламенты;
   • определяют предельные минимальные и максимальные размеры участков.
4. Градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ).
5. Муниципальные правовые акты о порядке перераспределения земель.

Судебная практика

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 14 “О применении судами законодательства, регулирующего отношения по межеванию земельных участков”.

3. Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ по земельным спорам.

4. Постановления и определения по вопросам земельных отношений и права собственности.

5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Ведомственные регламенты

1. Административный регламент предоставления Росреестром государственной услуги по осуществлению государственного кадастрового учёта недвижимого имущества.

2. Регламент взаимодействия Росреестра с МФЦ.

3. Специальные нормативные акты для отдельных категорий земель.

4. Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ “О личном подсобном хозяйстве”.

5. Федеральный закон от 29.12.2006 № 264-ФЗ “О развитии сельского хозяйства”.

6. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд”.

Примечания:

1. Приоритетность применения:
   • федеральные законы имеют высшую юридическую силу;
   • подзаконные акты не должны противоречить федеральному законодательству;
   • региональные и муниципальные акты действуют в пределах компетенции соответствующих органов.
2. Временной фактор:
   • для ранее учтённых участков применяются нормы, действовавшие на момент их образования;
   • для вновь устанавливаемых границ применяются действующие нормы.
3. Рекомендация:
   При проведении работ по уточнению границ необходимо использовать актуальные версии нормативных актов, проверять наличие изменений и дополнений, а также учитывать сложившуюся судебную практику по аналогичным вопросам.