ЧАСТЬ 2. ЦЕЛОСТНЫЙ МЕТОД ПРОЕКТИРОВАНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

• 1. Обоснование сложности и шестиступенчатой структуры метода
• 2. Концепция суверенитета над землепользованием
• 3. Детализация этапов Целостного Метода Проектирования
  • 3.1. Первый этап: Постановка проблемы
  • 3.2. Второй этап: Анализ оснований проектирования
  • 3.3. Третий этап: Формирование концептуального решения
  • 3.4. Четвертый этап: Блок проектирования
  • 3.5. Пятый этап: Проверка и утверждение
  • 3.6. Шестой этап: Реализация и трансфер проекта
• 4. Практическая значимость и области применения ЦМП
• Заключение

Целостный Метод Проектирования (ЦМП) — это пошаговый подход из шести этапов, который превращает сложные теоретические идеи в реальные практические решения для организации землепользования. Если раньше подобные методы были доступны лишь специалистам, то ЦМП позволяет активно участвовать в процессе самим жителям.

Главная цель метода — дать сообществам реальную власть над своими территориями на всех этапах: от замысла до реализации. Всё начинается с совместного анализа проблем и изучения местных условий — географических, экономических, юридических и социальных. На основе этого рождается общая концепция, которая затем детально прорабатывается и в итоге воплощается в жизнь, включая все необходимые официальные процедуры.

Важно, что каждый шаг — это не просто техническое действие, а коллективное творчество. Сообщество само определяет правила, ценности и контролирует процесс. Таким образом, ЦМП — это не просто инструкция, а инструмент, который превращает людей из пассивных наблюдателей в активных создателей своей среды обитания.

Представленная целостная архитектура метода проектирования землепользования демонстрирует взаимосвязь между аналитической и проектной фазами, а также сквозной принцип суверенитета землепользователей, объединяющий все этапы работы.

1. Обоснование сложности и шестиступенчатой структуры метода

Сложность и многоэтапность Целостного Метода Проектирования обусловлена его задачей: обеспечить реальное, а не формальное участие землепользователей на всех стадиях проекта и гарантировать их суверенитет над землепользованием. Шестиступенчатая структура является не бюрократической процедурой, а необходимым процессом, который решает три ключевые задачи:

1. Обеспечивает переход от хаоса к порядку. Проектирование сложных систем невозможно без последовательного движения от выявления противоречий к их решению и реализации. Каждый этап готовит почву для следующего, создавая логичную и надежную цепочку преобразований.
2. Дает время и инструменты для осмысленного участия. Землепользователи (жители, сообщества) не являются профессиональными проектировщиками. Для продуктивного, а не декоративного участия им необходимо получить полную информацию о территории, осознать причины проблем, а не их симптомы, и выработать общее видение на основе этой информации.
3. Четко разграничивает ответственность и компетенции. Метод разделяет зоны суверенных решений сообщества и технической работы специалистов. Задача землепользователей при методической поддержке — сформулировать противоречие, проанализировать основания и разработать концепцию с Техническим заданием (ТЗ). Задача привлекаемых специалистов (архитекторов, юристов, кадастровых инженеров) — выполнить рабочее проектирование в рамках утвержденного ТЗ.

Таким образом, шесть ступеней ЦМП — это необходимый путь, позволяющий сообществу сформироваться как коллективный заказчик, принять взвешенные решения и делегировать техническую реализацию специалистам.

2. Концепция суверенитета над землепользованием

Суверенитет над землепользованием — это комплекс прав и возможностей сообщества, позволяющий ему выступать не пассивным объектом градостроительной деятельности, а полноправным субъектом-автором, самостоятельно определяющим будущее своей среды обитания. Его содержание раскрывается через четыре ключевых права:

1. Право на авторство. Участие жителей в со-творении пространственной среды с самого начала, формирование ценностей, принципов и образа будущего территории.
2. Право на установление правил. Разработка и утверждение местных норм и регламентов (материалы, сохранение зелёных зон), отражающих уникальность места.
3. Право на ценностные ориентиры. Определение приоритетов развития (экология, развитые общественные территории, сохранение наследия), которые не могут быть пересмотрены без согласия жителей.
4. Право на контроль реализации. Участие на всех этапах — от проектирования до эксплуатации — через механизмы коллективного принятия решений и мониторинга.

3. Детализация этапов Целостного Метода Проектирования

3.1. Первый этап: Постановка проблемы

Цель этапа — выявление и формулирование системообразующего противоречия, служащего импульсом для всего проектирования. Для достижения данной цели необходимо выполнить следующие задачи:

1. Выявление ключевого противоречия: анализ конфликта между суверенитетом землепользователей (их правами на авторство, установление правил, определение ценностей и контроль) и внешними ограничениями (экономическими, правовыми, социальными).

2. Выявление субъектов и их интересов: идентификация всех сторон (землепользователи, инвесторы, органы власти), разграничение их декларируемых позиций и подлинных интересов.
3. Определение критериев оценки решения: перевод системного противоречия в набор конкретных и измеримых требований к будущему проекту.
4. Итоговый документ: «Карта конфликта интересов», содержащая формулировку главного противоречия, описание позиций сторон и точки столкновения.

3.2. Второй этап: Анализ оснований проектирования

Этап представляет собой поиск и описание объективных аспектов реальности, влияющих на проектные решения. Анализ проводится по четырем типам оснований:

1. Территориальное основание. Исследование природных, исторических и структурных характеристик места. Включает исторический анализ, идентификацию духа места, изучение пространственной организации, выявление потенциалов и ограничений. В рамках данного анализа осуществляется сбор и систематизация сведений о земельных участках: их наличии, границах, кадастровых номерах, ранее учтенных правах, а также данных градостроительного зонирования (вид разрешенного использования, предельные параметры строительства) и обременениях.
2. Экономическое основание. Выявление материальных предпосылок ситуации. Включает изучение моделей стоимостных потоков каждого субъекта, оценку рисков и ресурсного потенциала, выявление конфликта экономических интересов и расчет альтернативной стоимости.
3. Правовое основание. Исследование нормативно-правовых условий. Включает анализ существующего правового статуса земель (включая форму собственности, зарегистрированные права, ограничения и обременения), определение регуляторных рамок (включая градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки (ПЗЗ)), выявление конфликтов в законодательстве и оценку правовых возможностей и зон неопределенности.
4. Социальное основание. Выявление системы интересов, ценностей и мотиваций ключевых участников. Включает идентификацию субъектов, диагностику их материальных и нематериальных интересов, фиксацию публичных позиций и анализ сложившихся коалиций и конфликтов.

3.3. Третий этап: Формирование концептуального решения

Цель этапа — разработка концепции, преобразующей выявленные противоречия в источник развития, при активном участии землепользователей.

Ключевые аспекты этапа:

1. Участие землепользователей: гарантирует их суверенитет и право утверждения итогового Технического задания (ТЗ).

2. Снятие системного противоречия через создание новой ценности: переход от распределения ограниченных ресурсов (компромисс) к созданию нового качества, которое увеличивает общий потенциал развития и делает исходный конфликт неактуальным.
3. Разработка решения: осуществляется через формулирование объективно существующих противоположных требований, отказ от компромиссов, поиск нового принципа организации системы и создание концептуальной формулы.
4. Критерии качества решения: целостность, элегантность, возможность развития и ethical состоятельность.
5. Итоговый документ: Техническое задание (ТЗ), обязательное к исполнению. Включает:
   • «Конституцию Места» — свод ключевых принципов;
   • иерархию целей (от стратегических до тактических);
   • территориальные (включая предварительные требования к образованию новых или перераспределению существующих земельных участков), экономические, правовые и социальные требования;
   • критерии проверки будущих проектных решений.

3.4. Четвертый этап: Блок проектирования

Цель — создание комплексного проекта, интегрирующего разнонаправленные интересы. Проектирование ведется в четырех взаимосвязанных плоскостях:

1. Техническое проектирование: формирование материально-правовых основ.
   • Проектирование территории и образование земельных участков: разработка проекта межевания территории (ПМТ) для образования новых земельных участков, изменения границ или раздела существующих в соответствии с утвержденной концепцией и ТЗ.
   • Проектирование использования территорий без образования земельных участков: разработка решений по организации общих пространств (пешеходные связи, зоны отдыха, общественные территории, территория нестационарных объектов) через установление сервитутов (публичных и частных) или иных механизмов, не требующих формирования отдельного земельного участка.
   • Правовое обоснование: фиксация категории земель, видов разрешённого использования, правового режима.
   • Ресурсно-инженерное обеспечение: проектирование инженерных и транспортных систем, расчёт ресурсов.
2. Проектирование управления: формирование архитектуры кооперативного взаимодействия (организационно-правовая форма, экономический механизм, процедуры и регламенты).
3. Социальное проектирование: формирование связей проекта с внешней средой (взаимодействие с органами власти, интеграция с местным сообществом, работа с инвесторами).
4. Культурное проектирование: формирование системы ценностей, смыслов и символов проекта (философия Места, идентичность, событийная программа).

3.5. Пятый этап: Проверка и утверждение

Этап представляет собой системную процедуру аудита проектного решения перед реализацией. Проверка ведется по трем направлениям:

• соответствие исходной концепции: подтверждение того, что проект решает выявленные на первом этапе проблемы и соответствует утвержденному ТЗ;
• соответствие нормативным требованиям: юридическая и техническая экспертиза на предмет соответствия законодательству и нормативам;
• соответствие ресурсным и социальным ограничениям: аудит бюджета, кадровых потребностей, временных рамок и социальной приемлемости решения.

3.6. Шестой этап: Реализация и трансфер проекта

Заключительный этап обеспечивает законную передачу полномочий и запуск процессов функционирования проекта. Ключевой задачей данного этапа является легализация проектных решений в официальном правовом поле.

1. Передача полномочий и активов:

• выполнение кадастровых работ: проведение необходимых кадастровых работ на основании утвержденного проекта межевания для постановки вновь образованных земельных участков на государственный кадастровый учет.
• осуществление государственного кадастрового учёта: внесение сведений о земельных участках и их характеристиках в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
• государственная регистрация прав: оформление и регистрация прав собственности или иных вещных прав (аренда) на образованные земельные участки в Росреестре.
• оформление прав на общие территории: закрепление прав общего пользования или установление сервитутов для территорий, используемых без образования земельных участков.
• реализация механизмов выкупа, аренды или иных форм владения.

2. Запуск системы управления: проведение учредительных собраний, избрание органов управления, ввод в действие утвержденных регламентов и финансовых механизмов.

3. Организация авторского надзора: консультационная поддержка проектной команды на переходный период, мониторинг показателей и корректировка решений при необходимости.

4. Практическая значимость и области применения ЦМП

Целостный Метод Проектирования представляет собой практический инструмент для организации землепользования. Его методический аппарат может быть использован для:

• разработки учебных курсов по проектированию и управлению территориальным развитием;
• создания рабочих методик для специалистов в области градостроительства, землеустройства и территориального планирования;
• формирования практических рекомендаций для органов власти, девелоперов и местных сообществ;
• разработки стандартов проектной деятельности, обеспечивающих комплексный учет территориальных, экономических, правовых и социальных аспектов.

Заключение

Целостный Метод Проектирования предлагает последовательный и структурированный подход к решению сложных задач землепользования, полностью охватывающий жизненный цикл проекта — от первоначальной идеи до кадастрового учета и регистрации прав. Объединяя системность «Игры в бисер» с практической ориентированностью, метод обеспечивает не только создание жизнеспособных проектов, но и гарантирует суверенитет сообществ над своей территорией, преобразуя конфликт интересов в источник устойчивого развития.

После апробации и внесения корректировок Целостный Метод Проектирования был трансформирован в Концептуально-проектный метод (КПМ), который сохранил ключевые принципы и шестиэтапную структуру, получив дальнейшее развитие в части инструментария и подходов к участию правообладателей.

Таким образом, метод продолжает развиваться как инструмент, обеспечивающий не только техническую, но и смысловую основу для проектирования землепользования, ориентированного на реальные потребности и интересы людей.