ПРИМЕР ЭКСПЕРТНОГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

• 1. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ
• 2. Исследуемые материалы
• 3. Общие сведения об исследуемой территории
• 4. Условия землепользования
  • 4.1. Природные свойства территории.
  • 4.2. Экономические условия
  • 4.3. Освоенность территории
  • 4.4. Произведенное разграничение земель
  • 4.5. Установленные правоотношения
  • 4.6. Особенности действующих лиц
• 5. Анализ условий землепользования
  • Критические условия землепользования
  • Регулируемые условия землепользования
  • Потенциал территории
• 6. ВЫВОДЫ
• ПРИЛОЖЕНИЯ

1. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

Цель экспертной оценки – определить пригодность созданного землепользования на землях сельскохозяйственного назначения для садового и дачного строительства.

Задачи исследования:

• определить разумность заявленных намерений отдельного землепользователя, публично заявившего о своих интересах;
• оценить установленные правоотношения, их соответствие задачам использования земель;
• оценить имеющиеся ограничения для использования территории.

2. Исследуемые материалы

Экспертом исследованы материалы:

• Рекламные материалы поселения дачного поселка «Сады на реке».
• Постановление Администрация городского округа Щёлково постановлением от 09.08.2019 № 3285 «О присвоении наименования элементу планировочной структуры и элементам улично-дорожной сети, расположенным в деревне Аксиньино городского округа Щёлково Московской области».
• Публичные сведение ЕГРН.

Рекламные материалы застройщика, содержание постановления Администрации городского округа Щелково и сведения ЕГРН об адресах земельных участков создают впечатление, что территория представляет собой поселок, расположенный в черте населенного пункта.

Для продажи земельных участков собственниками исходного земельного участка проведена рекламная компания входе которой создана видимость нахождения территории в границах населенного пункта: земельным участкам, расположенным на землях сельскохозяйственного назначения присвоены адреса, включающие название населенного пункта; без проведения планировки нарисованы улицы на чертеже, приложенном к решению местной администрации о присвоении адресов; оборудован въезд на территорию, у въезда размещен рекламный плакат с информацией о несуществующем дачном поселке. На рекламных материалах застройщика изображен подъезд к территории от Фрязевского шоссе, который представляет собой полевую грунтовую дорогу, проезжую в сухое время года. Подъеду к территории происходит через территорию другого садоводческого объединения «Марс», жители которого возражают против транзитного проезда через их территорию.

В нарушение требований Градостроительного кодекса Администрация городского округа Щёлково постановлением от 09.08.2019 № 3285 выделила элемент планировочной структуры, не отнесенный к какому либо установленному виду, установленному Приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 738/пр «Об утверждении видов элементов планировочной структуры». Выделенному элементу планировочной структуры, не отнесенному к какому либо виду, присвоено наименование – “Сады на реке”. Также присвоены наименования и элементам улично-дорожной сети, образованным без проведения работ по планировке территории. На основании данного постановления внесены сведения об адресах в Федеральную информационную адресную систему, например: «Российская Федерация, Московская область, городской округ Щёлково, деревня Аксиньино, территория Сады на реке, улица Весенняя, земельный участок 80». При этом территория не входит в установленные градостроительной документацией границы д.Каблуково и д.Аксиньино.

3. Общие сведения об исследуемой территории

Местоположение территории. Территория исследуемого землепользования площадью 716540 кв.метра расположена в 30 километрах от Москвы на территории городского округа Щёлково Московской области. Территория расположена в приаэродромной территории аэродрома Чкаловский.

Категория и разрешенное использование территории. Территория полностью расположена на землях сельскохозяйственного назначения. Разрешенного использование всех земельных участков на территории – “Для дачного строительства”. Образование земельных участков для размещения объектов общего наначения, включая проезды на территории, не проводилось.

Краткая история землепользования:

1. Произведен выдел выдел исходного земельного участка площадью 716540 кв. метров из земельного участка, находящегося в долевой собственности владельцев земельных паев на приватизированных землях сельскохозяйственного предприятия.
2. Собственником исходного земельного участка единолично принято решение о разделе исходного земельного участка и определены границы и площади образуемых земельных участков. В результате раздела исходного земельного участка образованы 710 земельных участков с разрешенным использованием «Для дачного строительства». Категория земель,на которых расположены образованные земельные участки – «Земли сельскохозяйственного назначения».
3. Правилами землепользования и застройки на исследуемой территории установлена территориальная зона СХ-2 (Зона, предназначенная для ведения садоводства). Установлен основной вид разрешенного использования – ведение садоводства, код 13.2.Также в качестве основного вида использования установлено – земельные участки (территории) общего пользования, код 12.0. Земельные участки общего назначения 13.0; территориальная зона – СХ-2 (Зона, предназначенная для ведения садоводства).

4. Условия землепользования

4.1. Природные свойства территории.

Территория расположена в водоохранной зоне Реки Воря на ее низком берегу. Часть территории, прилегающая к реке, подтопляется и характеризуется близким залеганием к поверхности грунтовых вод, препятствующем строительству.

4.2. Экономические условия

Исходный земельный участок имел разрешенное использование “Для сельскохозяйственного производства” и удельный показатель кадастровой стоимости 1.58 руб./кв.м. После изменения разрешенного использования на “Для дачного строительства” удельный показатель кадастровой стоимости увеличился в 703 раза и составил 1110.92 руб./кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 716540 кв.метра увеличилась с 1.1 млн. руб до 796.0 млн.руб. Удельный показатель кадастровой стоимости земель под индивидуальное жилищное строительство в близлежащих населенных пунктах составляет 1400-3600 рублей за квадратный метр.

4.3. Освоенность территории

Территория не обеспечена подъездом. На территории отсутствуют проезды с покрытием. Территория не обеспечена газо- и электроснабжением. Так как территория не входит в границы населенного пункта и на территории не образовано садоводческое объединение граждан, территория не подлежит газификации на льготных условиях

4.4. Произведенное разграничение земель

Образование земельных участков на территории проведено без проведения работ по планировке территории, предусмотренной Градостроительным кодексом и законом “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…”, в результате чего:

• Не образованы земельные участки общего назначения.
• Не обеспечен доступ от образованных земельных участков к землях общего пользования.
• Не образован земельный участок для строительства подъездной дороги.

Произведённое разграничение вызывает объективную необходимость обеспечения доступа от образованных земельных участков к землям общего пользования.

4.5. Установленные правоотношения

1. В соответствии с требованиями 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” произведен выдел исходного земельного участка площадью 716540 кв. метров из земельного участка, находящегося в долевой собственности владельцев земельных паев а приватизированных землях сельскохозяйственного предприятия.
2. С нарушением требований закона Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и требований Градостроительного кодекса, без проведения инженерных изысканий, подтверждающих пригодность территории для строительства жилых, дачных или садовых домов, исходному земельному участку органом местного самоуправления присвоено разрешенное использование “Для дачного строительства”.
3. С нарушением требований градостроительного кодекса, требований закона 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, действовавшего на момент принятия решения, без составления проекта межевания, собственником исходного земельного участка принято решение о разделе исходного земельного участка на 710 земельных участков.
4. С нарушением требований, предъявляемых к обеспечению доступа к образуемым земельным участкам от земельных участков общего пользования проведен кадастровый учет 710 образованных земельных участков с разрешенным использованием “Для дачного строительства”.
5. В соответствии с требованиями Гражданского кодекса образованные земельные участки предложены их собственником – физическим лицом, к продаже гражданам. У граждан, купивших земельные участки, вместе с правом собственности возникла объективная необходимость самостоятельно финансировать работы по обустройству и обслуживанию территории. Если договором и местным законодательством не предусмотрены обязанности покупателя участвовать в обустройстве и обслуживании территории, то такие требования неправомерны. Покупатель может отказаться от участия в расходах, но при этом стоит быть готовым к возможным конфликтам, судебным искам или практическим сложностям (например, отсутствию инфраструктуры).
6. В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса, правилами землепользования и застройки для исследуемой территории установлен основной вид разрешенного использования – ведение садоводства, код 13.2.Также в качестве основного вида использования установлено – земельные участки (территории) общего пользования, код 12.0. Земельные участки общего назначения 13.0; территориальная зона – СХ-2 (Зона, предназначенная для ведения садоводства).
7. В соответствии с требованиями Гражданского кодекса, для обустройства и обслуживания территории создана управляющая компания в организационно-правовой форме общества с ограниченной ответственностью. Управляющая компания планирует получать средства на обустройство и обслуживание территории от владельцев земельных участков. Садоводческое объединение граждан для обслуживания территории не создавалось.

Правовые отношения на территории характеризуются:

• Нарушениями градостроительного законодательства: Планировка территории не соответствует требованиям, установленным для земель населенных пунктов и территории садоводства.
• Некорректным управлением: Отсутствие садоводческого объединения и правовых отношений между владельцами земельных участков и управляющей компанией препятствует обустройству и обслуживанию территории.
• Введением в заблуждение: Присвоение адресов и рекламная кампания создают ложное представление о нахождении территории в границах населенного пункта.
• Обязанностями собственников: Владельцы участков несут финансовые обязательства по благоустройству и обслуживанию территории.

Установленные на территории правовые отношения не соответствуют объективным условиям землепользования и требованиям законодательства.

4.6. Особенности действующих лиц

Участники имеют разные интересы:

• Продавцы земельных участков: заинтересованы в получении максимальной прибыли от продажи участков; желают завершить продажу быстро, чтобы избежать длительных процессов и дополнительных затрат.
• Покупатели земельных участков: заинтересованы в приобретении участка по разумной цене; для них важны характеристики участка (размер, расположение, состояние, инфраструктура); покупатели хотят быть уверены в отсутствии обременений.
• Компания, управляющая территорией заинтересована: в получении дохода от предоставления услуг на территории; сдаче в аренду свободных земельных участков по хорошей цене.

Собственник земельного участка с кадастровым номером 50:14:0020336:694, расположенном на исследуемой территории публично изложил свои намерения в Telegram-канале t.me/gradozakon/3 (стиль автора сохранен):

“Посёлок” это населенный пункт? Если - да,то и модель управления должна быть как в населенном пункте, в соответствии с установленными ВРИ.

На сегодняшний день,как я понимаю ,земельные участки расположенные в кадастровом квартале 50:14:0020336 (элемент планировочной структуры “тер.Сады на реке”) были распроданы до 2020 г. как земельные участки в ПРОЕКТИРУЕМЫХ границах населенного пункта утвержденных 29.11.2012 г. РЕШЕНИЕМ_N_194 совета депутатов ,на землях категории “земли сельскохозяйственного назначения” без попыток согласования смены категории земель с Минсельхозом. И всё “прокатило бы..” по этой схеме как и прежде, но изменения законодательства с 01.01.2019 г и ввод 217-ФЗ порушило всю эту схему по распродаже сельхоз земель поскольку до 01.01.2019 г граждане,собственники зем участков, были обязаны образовывать из таких зем. участков “территорию садоводства” с последующим управлением этой территорией, а сегодня в отсутствии территории садоводства большинство собственников не желает и не обязано образовывать и управлять “территорией садоводства”, нести расходы, и на то сегодня, у собственников зем.участков есть все законные основания.

Администрация Щёлковского района (округа) обеспечила в 2012 г. своим решением землеотвод и распродала посредством услуг индивидуальных предпринимателей земельные участки гражданам без обременений, обязательств - “в утвержденных проектируемых Границах населенного пункта”, так будьте любезны уважаемые представитель Администрации взять на баланс и обслужить свои территории,а не включать “заднюю” и говорить, ой а Вы знаете, а вот по новому, утвержденному нами же Генплану но уже в 2021 г все ваши земельные участки НЕ в границах населенного пункта и живите как знаете…

в ГПЗУ [градостроительном плане земельного участка], мне, как собственнику земельного участка с кадастровым номером 50:14:0020336:694 на землях СХ-2 предложили условно разрешенный ВРИ 2.2 [для ведения личного подсобного хозяйства], пойду косить траву на зарастающем и пустующем полевом участке в соответствии с 112_ФЗ от 07.07.2003 г “О личном подсобном хозяйстве” и ждать смены категории земли на “земли населенных пунктов”…

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, правомочно ли ограничивать выход с территории “земли общего назначения” на территорию “земли общего пользования”?

Случай из практики: В калитку отделяющую земли общего пользования от земель общего назначения, по распоряжению должностного лица – председателя СНТ, установлено и введено в эксплуатацию электронно-механическое запирающее устройство (замок), но замок не простой, открыть замок ключом физически невозможно, ключи только электронные с персональной привязкой к лицу.

Анализ позволяет выделить ключевые намерений автора:

1. Добиться справедливости: Подчеркнуть неправомерные действия администрации, продавца земельных участков, управляющей компании.
2. Принудить других лиц к действиям: Обратиться к представителям администрации с требованием взять на себя ответственность за обслуживание территорий. Автор настаивает, что администрация должна взять на себя ответственность за обслуживание территорий, которые были проданы под видом “проектируемых границ населённого пункта”.
3. Получить разъяснения: Уточнить правомерность ограничения доступа к землям общего пользования.
4. Выразить недовольство: Показать, как несовершенство законодательства, действия и бездействие администрации негативно влияют на жизнь собственников.
5. Декларирование прав, отказ от обязанностей: Автор настаивает на обязанности других лиц обеспечить ему необходимые условия для строительства дачного дома. При этом автор не собирается принимать на себя обязанности по финансированию оборудования и обслуживания территории.

5. Анализ условий землепользования

Критические условия землепользования

Использованию земель в соответствии с разрешенным использованием «Для дачного строительства» препятствуют следующие критические условия землепользования:

• Планировка территории, установленная проектом раздела, утвержденным собственником исходного земельного участка, не соответствует требованиям, предъявляемым к организации территории садоводческих и дачных объединений граждан, к территории населенных пунктов. Для приведения планировочной организации территории в соответствие с установленными требованиями, требуется изъятие земельных участков или их частей, находящихся в частной собственности с выплатой компенсации собственникам.
• Образованные земельные участки с разрешенным использованием «Для дачного строительства» не обеспечены доступом к землях общего пользования. Территория размещения земельных участков не обеспечена подъездной автодорогой. Не проведены планировочные работы, которые призваны определить местоположение подъездной автодороги к земельным участкам. Собственники соседнего садового объединения возражают против проезда через их территории.
• Часть территории, прилегающая к реке, подтопляется и характеризуется близким залеганием к поверхности грунтовых вод, препятствующем строительству.
• Территория не оборудована в инженерном отношении. Не определены источники средств, необходимых для инженерного оборудования территории.
• Между собственниками отдельных земельных участков и управляющей компанией не установлены правоотношения, по которым у управляющей компании возникают обязанности по охране, обслуживанию территории и права по использованию для этих целей средств собственников земельных участков.

Необходимо внести изменения в проект планировки территории городского поселения, в котором предусмотреть размещение подъездной дороги; образовать земельный участок под подъездной дорогой по проекту межевания территории; изъять земельные участки под строительство подъездной дороги.

Для устранения подтопления необходимо провести инженерное обустройство территории.

Согласовать разные интересы участников позволяет установление правоотношений:

1. Договор купли-продажи земельного участка. В договоре должны быть четко прописаны: цена, площадь, кадастровый номер, границы участка и его целевое назначение (категория), разрешенное использование; обязанности продавца и покупателя по первоначальному обустройству территории; условия доступа к земельным участкам. Продавец обязан предупредить покупателя об известных ему ограничения в использовании земельного участка.

2. Соглашение с управляющей компанией. Управляющая компания устанавливает правила доступа к земельным участкам, использования инфраструктуры. В обязанности управляющей компании входит обслуживание инфраструктуры (дороги, коммуникации, благоустройство), контроль за соблюдением правил использования территории. Управляющая компания или продавец могут взять на себя обязательства по подведению коммуникаций (электричество, вода, газ) к участку. Управляющая компания должна предоставлять отчеты о расходах и использовании средств собственников. Покупатели участков обязаны соблюдать установленные правила использования территории и участвовать в расходах на содержание территории. Правила использования и обслуживания территории (например, обязательные взносы на обслуживание территории), должны быть согласовано на общем собрании собственников. Если правила обслуживания и использования территории не установлены общим собранием, они могут быть установлены судом и, в этом случае, становятся обязательными для сторон.

3. Регулирование сервитутов. Если участок требует доступа через соседние территории или использования общих коммуникаций, это должно быть закреплено в виде сервитута (права ограниченного пользования чужим участком).
4. Механизм разрешения споров. В отношениях покупателей земельных участков и управляющей компании необъодимо установить порядок решения споров.

Регулируемые условия землепользования

Следующие условия землепользования не критические, но могут быть оптимизированы:

• необходимо изменить планировку территории: разместить места сбора мусора, гостевую автостоянку, противопожарные водоемы.

Потенциал территории

Территория имеет потенциал для развития. Стоимость продаваемых земельных участков достаточно высока, что обеспечивает поступление средств для первичного обустройства территории и строительства подъездной автодороги. Для реализации потенциала территории необходимо направить часть доходов застройщика на обустройство территории и строительство подъездной дороги. Выполнение мероприятий по обустройству повысит реальную, а не рекламную привлекательность территории повысит авторитет застройщика среди клиентов и партнеров и увеличит его будущие доходы. Возможность обустройства территории за счет продажи земельных участков подтверждает математическая модель формирования землепользования, рассчитанная экспертом.

6. ВЫВОДЫ

Территория в текущем состоянии не приспособлена для дачного строительства по следующим причинам:

• Территория, прилегающая к реке Воря подтопляется. Высокий уровень грунтовых вод препятствует возведению фундамента для строительства дома.
• Территория не обеспечена подъездной дорогой. Жители соседнего садового объединения возражают против проезда через их территорию.
• На территории отсутствуют проезды с покрытием. Территория не обеспечена газо- и электроснабжением.

Исходя из сравнения выявленных условий землепользования и намерений действующих лиц, наиболее вероятен следующий сценарий развития событий:

• Установленные управляющей компанией ограничения на доступ к участкам лиц, не оплачивающих содержании территории, будет урегулирован в досудебном или судебном порядке.
• Размер средств, получаемой управляющей компанией от владельцев земельных участков будет урегулирован в результате достигнутого соглашения или в судебном порядке.
• Часть территории, расположенная на возвышенном месте, будет обустроена и застроена.
• Подтопляемая часть территории остается неосвоенной и через определенное законом время будет изъята у собственников земельных участков и продана на торгах. Найти покупателя на земельные участки, не пригодные для дачного строительства, у собственников земельных участков не получится.

Учитывая, что намерения действующих лиц не позволяют изменить ситуацию, предложения по использованию территории экспертом не выдвигаются.

ПРИЛОЖЕНИЯ