• Земли физических и юридических лиц
• Земли в собственности Российской Федерации
• Земли в муниципальной собственности
• Земли неразграниченной государственной собственности
• Приобретение земель
  • Приобретение у частного лица
  • Приобретение федеральных земель
  • Предоставление земель неразграниченной государственной собственности

Законодательство не содержит четкой классификации земель по видам права, но сравнение и сопоставление норм законодательства позволяет составить такую классификацию. Земли Российской Федерации можно разделить на четыре больших класса по видам права и владельцам:

• земли физических и юридических лиц – в постоянном (бессрочном) пользовании, аренде, собственности;
• земли в федеральной собственности, в собственности субъектов Российской Федерации, право собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации на которые зарегистрировано;
• земли в муниципальной собственности, право собственности муниципального образования на которые зарегистрировано;
• земли в неразграниченной государственной собственности – не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации. Право государственной собственности не регистрируется.

В соответствии с данными федеральной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2023 года составила 1723399,1 тыс. га без учета внутренних морских вод и территориального моря.

В частной собственности физических и юридических лиц находилось 133325,7 тыс. га. В постоянном (бессрочном) пользовании и аренде физических и юридических лиц находилось 10879.9 тыс. га. Итого земли физических и юридических лиц составляли 144205.6 тыс. га или 8% от площади всего земельного фонда.

Земли в муниципальной собственности составляют 20172,5 тыс. га или около 1% от площади всего земельного фонда.

Земли в собственности субъектов федерации – 21394,5 тыс. га или около 1% от площади всего земельного фонда.

Земли в собственности Российской Федерации - 1024569,1 тыс. га, из них лесной фонд - 970408,6 или 95%. Земли в собственности Российской Федерации, не входящие в лесной фонд, водный фонд и особо охраняемые земли составляют 54160.5 тыс. га или 3% от площади всего земельного фонда.

Водный фонд - 27378,0 тыс. га, особо охраняемые земли - 50172,3 тыс. га.

Земли неразграниченной государственной собственности составляют 435507.1 га или 25% от площади всего земельного фонда.

В нижеследующей таблице показано распределение земельного фонда Российской Федерации по видам права и владельцам. Из общей площади земельного фонда исключены земли лесного и водного фонда, особо охраняемых территорий, которые ограничены в обороте. В результате получилось, что из всего земельного фонда, находящегося в обороте, 21% земель находится у частных лиц, 14% в собственности Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований, а 65% земельного фонда не предоставлены никому.

Земли физических и юридических лиц

Физические и юридические лица владеют землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или собственности. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Право постоянного (бессрочного) пользования возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Гражданин вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса.

Земли в собственности Российской Федерации

Земли в собственности Российской Федерации находятся по закону или приобретаются Российской Федерацией по основаниям, установленным земельным законодательством. По закону в собственности Российской Федерации земли лесного и водного фонда. Никаких решений, относящих земли лесного или водного фонда к собственности Российской Федерации, принимать не нужно.

Границы земель лесного фонда устанавливаются лесоустроительной документацией. Земельные участки на землях лесного фонда могут не образовываться, при этом земли все равно находятся в федеральной собственности.

Границы водных объектов определяются уполномоченным на то государственным органом в порядке, установленном правительством Российский Федерации. Земельные участки на землях водного фонда не образуются.

Земельные участки на землях иных категорий – сельскохозяйственного, оборонного, промышленного и транспортного назначения, переходят в федеральную собственность по решению правительства или уполномоченного государственного органа. Земельные участки в собственность субъекта Российской Федерации приобретаются или передаются актом уполномоченного государственного органа.

Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В отдельных случаях в земли особо охраняемых природных территорий включаются земельные участки, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

Земли в муниципальной собственности

В муниципальную собственности земельные участки включаются в соответствии с федеральными законами и законами субъектов федерации, в результате разграничения государственной собственности на землю, в результате приобретения.

В соответствии с Земельным кодексом, земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, подлежат безвозмездной передаче в собственность поселений, муниципальных округов, городских округов, муниципальных районов, генеральные планы и правила землепользования и застройки которых утверждены и в них определены объекты муниципального назначения.

Порядок проведения разграничения государственной собственности законодательством не установлен и эта процедура практически не проводится, хотя и предусмотрена законодательством.

В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, включенные в фонд перераспределения сельскохозяйственных земель. Фонд перераспределения сельскохозяйственных земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в случае приобретения муниципальным образованием права собственности на земельный участок по основаниям, установленным законом или в результате купли-продажи. Законодательством установлено, что в муниципальную собственность поступают невостребованные земельные доли и земельные участки, от которых отказался их собственник.

Земли неразграниченной государственной собственности

Понятие неразграниченной государственной собственности прямо в законодательстве отсутствует и получено в результате анализа и сопоставления разных норм законодательства. В Земельном кодексе есть понятие “государственная собственность”, к которой отнесены земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. То есть в государственной собственности находятся: а) земли в Федеральной собственности; б) земли в собственности субъектов федерации; в) земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Статистическая отчетность Росреестра относит неразграниченные земли к землям, «находящимся в государственной и муниципальной собственности», не указывая, сколько таких земель находятся конкретно в государственной или в муниципальной собственности, так как таких сведений нет. Неразграниченную государственную собственность можно определить как территорию в границах муниципального образования, на которой не сформированы земельные участки и не зарегистрированы в собственности физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов федерации и муниципальных образований. Земли неразграниченной государственной собственности также можно определить просто как «территорию без прав». Более того, на формируемые земельные участки не регистрируется право федеральной или муниципальной собственности. Земельные участки на такой территории непосредственно предоставляются физическим или юридическим лицам на том или ином праве.

Чтобы лучше понять разницу между землями в государственной или муниципальной собственности и землями неразграниченной государственной собственности, нужно посмотреть, кто принимает решение о предоставлении таких земель. Если земля находится в собственности Российской Федерации, то решение о передаче принимает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Решение о передаче земельных участков находящихся в муниципальной собственности принимает местный комитет по управлению имуществом. Решение о о формировании и предоставлении земельного участка на неразграниченных землях принимает муниципальная администрация.

Приобретение земель

Приобретая земельный участок, в первую очередь следует обратить внимание на основные виды разрешённого использования, установленные правилами землепользования застройки. Не следует руководствоваться разрешенным использованием, указанным в кадастровой выписке. Если разрешенное использование, установленное правилами землепользования и застройки не устраивает, нужно внести изменения в правила землепользования и застройки или отказаться от приобретения данного земельного участка.

Обязательно нужно заказать у кадастрового инженера вынос границ приобретаемого земельного участка на местность и получить Акт выноса границ, который приложить к договору купли-продажи или аренды. Не нужно ориентироваться на фактические границы – они могут не соответствовать кадастровым. Вынос границ в натуру позволит удостоверяться, что отсутствуют реестровые ошибки в описании границ приобретаемого земельного участка.

Приобретая земельный участок, обязательно следует изучить условия проезда к такому земельному участку. С приобретаемого земельного участка должен быть доступ к территории общего пользования, земельному участку общего пользования или земельному участку общего назначения. Границы территорий общего пользования устанавливаются в населенных пунктах и определяются красными линиями в проекте планировки или межевания территории. Земельные участки общего назначения устанавливаются проектом межевания садоводства или огородничества, который утверждается местной администрацией. Как вариант, прилегающий земельный участок должен иметь разрешенное использование «для размещения улично-дорожной сети». Если прилегающий земельный участок находится в частной собственности и предназначен для дачного и строительства или ведения садоводства, то собственник прилегающего участка имеет право запретить проезд по своему участку.

Особо следует обратить внимание на проезд к приобретаемому земельному участку для размещения производства и складов. Приобретаемый промышленный земельный участок должен иметь выход на территорию общего пользования, определенную проектом планировки или межевания, в противном случае проезде нужно будет выпрашивать у владельцев смежных земельных участков. Также следует обратить внимание на параметры подъезда – обеспечивает ли он проезд большегрузного транспорта.

Приобретение у частного лица

Земельный участок, находящийся в собственности физического или юридического лица можно купить или арендовать. Земельный участок, находящийся в аренде, можно взять в субаренду, если это предусмотрено основным договором аренды. Для оформления в субаренду можно образовать часть земельного участка. Требования правил землепользования и застройки на арендуемые части земельных участков не распространяются.

В ходе земельной реформы выданы миллионы свидетельств с указанием площади, но без конкретного адреса и без установления границ. Такие площади получили название «ранее учтенные земельные участки». В сведениях кадастра недвижимости указано, что «границы земельного участка не установлены». Такой участок можно купить без установленных границ, при непременном условии, что на местности есть место для него. Для внесения в кадастр недвижимости сведений о границах ранее учтенного земельного участка его следует огородить на местности и территорию участка освоить — выкосить сорную растительность, поставить временные постройки, соорудить колодец и др. После создания земельного участка на местности, можно проводить кадастровые работы и уточнять границы, заключающие предоставленную площадь с учетом допустимых отклонении.

Приобретая земельный участок у частного лица на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «для садоводства» или «для дачного строительства» следует представлять, как будет организован проезд к такому участку и как будет обустраиваться и обслуживаться территория. Законодательство предлагает два варианта - организацию садоводства и организацию кооператива.

Садоводство организую не менее семи человек. Обязательно составляется проект межевания территории садоводства, который утверждается местным органом власти. По проекту межевания образуются земельные участки общего назначения, которые по закону переходят в долевую собственность членов садоводства. Содержания общего имущества, расчистки проездов, вывоза мусора, ложится на садоводство. Граждане, которые не вступили в члены садоводства, но участки которых расположены в границах утверждённого проекта межевания, несут бремя содержания общего имущества наряду с членами садоводства.

Потребительский кооператив организуют не мене пяти человек. Индивидуальные садовые участки и участки, предназначенные для проезда, вносятся в паевой фонд кооператива и оформляются как собственность кооператива, но индивидуальные участки остаются в пользовании пайщиков. Обустройство и обслуживание территории выполняет кооператив на средства пайщиков.

На практике, обустройство и обслуживание территории, на которой располагаются садовые или дачные земельные участки, выполняет общество с ограниченной ответственностью, учреждаемое инвестором, который формирует отдельные земельные участки и продает их частным лицам. Такие территории обычно называют «коттеджный поселок». Отношения между обслуживающей организацией и частными владельцами регулируются договором, который определяет состав предоставляемых услуг и их стоимость. Законодательство не содержит определение коттеджного поселка и не устанавливает порядок его управления и содержания.

Приобретение федеральных земель

Земли лесного фонда, по закону относящиеся к государственной собственности, можно взять в аренду для рекреации, ведения охотничьего хозяйства и других, разрешенных Лесным кодексом целей.

Водные объекты, расположенные на землях водного фонда можно оформить в пользование для целей рыболовства, аквакультуры, рекреации, лечебных и оздоровительных целей без образования земельного участка. Решений о предоставлении водных объектов в пользование дает основания для выкупа или аренды прилегающих к водоему земель.

Земельные участки в федеральной собственности, не относящиеся к землям лесного и водного кодекса, можно взять в аренду или выкупить у Федерального агентства по управлению государственным имуществом. Как правило, такие земельные участки предоставляются по результатам конкурса.

Предоставление земель неразграниченной государственной собственности

Земельные участки из земель неразграниченной собственности предоставляются местными органами власти на основании договоров купли-продажи или договоров аренды, которые заключаются, как правило, на конкурсной основе. Отдельные категории землепользователей могут приобрести или арендовать земельные участки без проведения торгов, что особо оговаривается в Земельном кодексе. Если имеется основной земельный участок, можно оформить дополнительную площадь для целей, не связанных со строительством — например для огородничества.

Для возведения некапитальных сооружений, в том числе торговых объектов, гаражей, можно получить земли без предоставления земельного участка.

Увеличить площадь земельного участка возможно путем перераспределения с прилегающими неразграниченными землями или за счет площади смежных земельных участков — по соглашению.