• Населенный пункт
• Садоводство
• Коттеджный поселок

Законодательство предусматривает два варианта размещения загородного дома:

1) в населенном пункте; 2) в садоводстве.

Населенный пункт

Границы населенных пунктов устанавливаются только генеральным планом, утвержденным в установленном порядке и размещенном на официальном сайте органа местного самоуправления. Никакие другие признаки, такие как название населенного пункта в адресе, указание на категорию земель в кадастровой выписке, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, не свидетельствуют о размещении земельного участка в населенном пункте. Жилые дома могут располагаться как в границах населенного пункта, так и за пределами его границ.

Владелец земельного участка, расположенного в границах населенного пункта, пользуется правами, предоставленными законодательством: имеет право на круглогодичное проживание и прописку; уплачивает только официально установленные платежи – земельный налог или арендную плату, за вывоз мусора и др.; беспрепятственно пользуется территориями общего пользования, установленными по факту или по проекту планировки или межевания; пользуется льготными условиями газификации; имеет право получать почту и вызывать врача или скорую помощь по адресу дома; записать детей в детский сад и школу.

Садоводство

Границы садоводства устанавливаются только проектом планировки или проектом межевания территории, которые утверждены местным органом власти. Самостоятельно формировать границу садоводства по факту членства, участники объединения не могут. Садоводство может располагаться как на землях населённого пункта, так и на землях сельскохозяйственного назначения.

Собственники земельных участков, распложённых в утвержденных границах садоводства, пользуются правами, предоставленными законом и несут обязанности: они сами и их гости беспрепятственно пользуются земельными участками общего назначения, границы которых установлены проектом планировки или проектом межевания; уплачивают взносы на содержание общего имущества, определенные собранием; обязаны исполнять решения председателя и правления, принятые ими в рамках полномочий. Владельцы садовых участков, расположенных в утверждённых границах садоводства, но не состоящие в садоводстве, также обязаны уплачивать взносы и выполнять распоряжения председателя и правления. Обустройство и содержание территории садоводства производится за счет садоводов.

Коттеджный поселок

Так называемые “коттеджные поселки”, “загородные жилые комплексы”, “дачные поселки”, “родовые усадьбы” законом не предусмотрены. В законодательстве нет определений ни одному из вышеприведённых терминов. Законодательство также не определяет правовой статус коттеджного поселка, организацию управления в нем, порядок распределения бремени содержания общего имущества. Тем не менее много примеров успешных, обустроенных коттеджных поселков, с развитой инфраструктурой, которые строятся вне правового поля по договорным обязательствам между инвестором и жителями.

Создание коттеджного поселка это коммерческий проект, предназначенный для получения прибыли инвестором. Коттеджные поселки создаются на землях сельскохозяйственного назначения по инициативе застройщика. Также по инициативе застройщика территория поселка может быть включена в границы существующего населенного пункта или на территории поселка может быть создан новый населенный пункт, но это весьма затратное мероприятие.

Обустраивает и содержит поселение на землях сельскохозяйственного назначения, как правило, общество с ограниченной ответственностью, созданное и контролируемое застройщиком. Обслуживающая организация заключает договор с владельцами проданных земельных участков и за их счет обустраивает и содержит территорию поселения. Как плохой вариант – после продажи земельных участков инвестор устраняется от содержания территории и обязанности принимает на себя созданное садовое или дачное объединение, в которое входит часть владельцев земельных участков.

Земель общего пользования или земельных участков общего назначения в поселении на землях сельскохозяйственного назначения нет - земельные участки, похожие на проезды принадлежат инвестору и официально предназначены для садового или дачного строительства. Владение проездами позволяет инвестору в конфликтных ситуациях создавать препятствия для проезда собственникам земельных участков, которые не оплачивают содержание территории.

Несмотря на признаки населенного пункта, коттеджный поселок это не населенный пункт. Инвесторы, для увеличения продаж, создают различными способами видимость населенного пункта: размещают на своих сайтах неутвержденные генеральные планы поселка; включают в адрес продаваемых земельных участков название близлежащего населенного пункта; сообщают о наличии развитой инфраструктуры – магазинов, детских садов и школ (в которых нет свободных мест), расположенных в нескольких километрах от поселка. Удостовериться в расположении приобретаемого земельного участка в черте населенного пункта можно по утвержденному генеральному плану и кадастровой выписке, где указана категория земель – «земли населенных пунктов». Доверять только кадастровой выписке не стоит — в сведениях кадастра недвижимости много технических ошибок.

Поселение на землях сельскохозяйственного назначения создается инвестором на средства покупателей земельных участков. Если условия, предложенные инвестором, не устраивают, приобретать земельный участок в таком поселении не следует – лучше выбрать доступное по средствам другое поселение или участок в населенном пункте.