• Приватизация колхозов и совхозов по закону
  • 1. Внутрихозяйственная комиссия готовит проект Положения о земельном и имущественном паях
  • 2. Проведение общего собрания коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза
  • 3. Проведение собрания работников, принявших решение об участии в коллективном хозяйстве
  • 4. Передача документов в районную администрацию
• Приватизация по понятиям
  • Принудительная приватизация земель
• Путь решения проблем
  • Подготовка плана земель
  • Составление проекта перераспределения

Земельная реформа 90-х годов прошлого века предоставила возможности приобретения сельскохозяйственных земель, приусадебных участков, приватизации придомовой территории и садовых участков. В данной статье показано, как пользоваться возможностями земельной реформы для оформления земельных участков и создания рационального землепользования.

Приватизация колхозов и совхозов по закону

Земельная реформа 90-х годов прошлого века предоставила работникам колхозов и государственных совхозов право приватизировать земли, используемые хозяйствами. При этом законодательство возложило на работников обязанности по организации и проведению приватизации. Рекомендации Минсельхоза РФ от 14.01.1992 “По реорганизации колхозов и совхозов” и принятое позднее постановление Правительства от 4 сентября 1992 г. № 708 предусматривали, что вариант реорганизации выбирается коллективом реорганизуемого хозяйства в рамках определенной процедуры, которая включала:

— создание в колхозе или совхозе реорганизационной комиссии, которая готовить документы для приватизации;

— проведение общего собрания трудового коллектива колхоза или совхоза, на котором принимается решение о переходе к коллективно-долевой и или коллективной совместной собственности. По итогам собрания необходимо было подать в органы местной власти заявление на предоставление земли в ту или иную форму собственности, о количестве и составе этой земли, списки собственников. Работники, выбравшие коллективно-долевую собственность, могли выйти из колхоза или совхоза для ведения индивидуального хозяйства;

— собрание работников, выбравшее коллективную совместную собственность и не заявивших о своем выходе из хозяйства, принимало решение о направлениях дальнейшей реорганизации своего колхоза или совхоза в акционерное общество или в производственный кооператив без выходящих работников и принимало учредительный документ реорганизованного хозяйства. Передача земельных и имущественных паев в реорганизуемое хозяйством оформлялось актом оценки, который утверждался главой местного самоуправления.

Имущественная и земельная доли по решению трудового коллектива могут быть объединены в единую долю, выраженную в рублях. Например, если имущественная доля равна 20 тыс. руб., земельная доля - 50 тыс. руб., то единая доля принимается за 70 тыс. руб. без подразделения на имущественную и земельную часть.

Проведение приватизации рассмотрим на конкретном примере.

1. Внутрихозяйственная комиссия готовит проект Положения о земельном и имущественном паях

Проект Положения о земельном и имущественном паях включает предложения по следующим вопросам:

• расчет земельной площади, передаваемой в коллективную совместную собственность на основе утвержденной среднерайонной нормы передачи земли в собственность.
• определяет площадь. которую предлагается выкупить сверх утвержденной среднерайонной нормы;
• определяет размер земельной доли в натурапьном и стоимостном выражении;
• определяет размер имущественного пая в стоимостном выражении;
• определяет стоимость единого земельного и имущественного пая;
• определяет состав и стоимость неделимых фондов коллективного хозяйства;
• список лиц, имеющих право на получение земельной доли и имущественного пая;
• готовит учредительные документы реорганизуемого хозяйства, реестр акционеров, включающий количество и номинал приобретаемых каждым акционером акций. Вклады оцениваются в рублях и рассматриваются как доли учредителей в уставном капитале. На сумму уставного капитала выпускаются акции в соответствии с законодательством РФ. На печатание акций необходимо разрешение Министерства экономики и финансов. Каждый учредитель на сумму своей доли в уставном капитале получает сертификат акций.

2. Проведение общего собрания коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза

На основе предложений внутрихозяйственной комиссии общее собрание коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза принимает решения:

• утверждает список лиц, имеющих право на получение земельной доли и имущественного пая, размер земельной доли, имущественного пая и объединенного пая;
• для того чтобы облегчить процедуру выделения выходящим работникам земель для ведения крестьянского хозяйства, по представлению реорганизационной комиссии собранием определяются массивы сельскохозяйственных угодий, подлежащие предоставлению в первую очередь.

3. Проведение собрания работников, принявших решение об участии в коллективном хозяйстве

Собрание работников, оставшихся в коллективном хозяйстве, принимает решение:

• о выборе акционерной или кооперативной формы реорганизуемого хозяйства;
• об утверждении реестра акционеров, включая количество и номинал приобретаемых каждым акционером акций.

4. Передача документов в районную администрацию

С учетом принятых решений в районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий подается заявка на предоставление земли в ту или иную форму собственности, а также на выкуп или аренду сельскохозяйственных угодий сверх причитающихся хозяйству бесплатно по среднерайонной норме. К заявке прилагаются списки лиц, заявившим о выходе из коллективного хозяйства и имеющих право на получение земли в собственность бесплатно в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 2 марта 1992 г. № 213. Указанным лицам, выдаются свидетельств на собственность.

Подготовленный внутрихозяйственной комиссией Акт оценки имущества создаваемого акционерного хозяйства утверждается главой местной администрации.

Созданное акционерное общество регистрируется в соответствующем местном Совете народных депутатов. Для регистрации представляются заявление учредителей, протокол учредительного собрания, устав общества и свидетельство об уплате государственной пошлины. Реорганизованному хозяйству выдается одно общее свидетельство на коллективную совместную собственность. Учредители акционерного общества свидетельства на землю не получают, они получают сертификат акций.

На этом процесс приватизации земель и реорганизации колхоза или совхоза считается завершенным.

Реорганизация хозяйства проведена в течении 1992 года и завершена до 1 января 1993 года — в срок, установленный Указом президента и Постановлением правительства. Приватизированное таким образом хозяйство до настоящего времени живет и процветает. Успешно отбиты попытки надзорных органов оспорить проведенную приватизацию.

Приватизация по понятиям

По экспертным оценкам, не более 10% колхозов и совхозов Московской области провели приватизацию по закону, в установленные сроки. В остальных хозяйствах внутрихозяйственные комиссии не были созданы или не завершили положенную работу по подготовке документов для приватизации. Местные органы власти, не получив от внутрихозяйственных комиссий по реорганизации документы, свидетельствующие о проведенной приватизации земель и имущества, начали проявлять инициативу и выдавать реорганизованных хозяйствам свидетельства на право постоянного бессрочного пользования, коллективно-долевой или коллективной совместной собственности. Пример такого постановления приведен ниже.

В постановлении главы администрации нарушен ряд требований постановления № 708 Правительства, на основании которого проводится приватизация:

• решение о выборе формы собственности принимает не трудовой коллектив реорганизуемого совхоза «Титовский» , а администрация района;
• земля не внесена в виде вступительного пая в сельскохозяйственное товарищество учредителями, а передана администрацией района в долевую собственность всем гражданам, имеющих право на приватизацию земель;
• в постановлении не определен размер имущественного пая, передаваемого в реорганизованное сельскохозяйственное товарищество;
• размер земельной доли, передаваемый сельскохозяйственному товариществу не определен в денежном выражении, поэтому новое хозяйство не может принять на баланс землю;
• в нарушение Указа Президента от 27 октября 1993 г. № 1767 свидетельство на право собственности выдано хозяйству, а не каждому собственнику земельного участка.

Допущенные нарушения создают неработоспособное сборище дольщиков, а не коллектив. Сравним два подхода.

В случае приватизации по закону:

• составляется полный список владельцев земельных долей;
• часть владельцев долей продают свои доли, выходят из хозяйства и т. д.;
• в составе учредителей нового реорганизованного хозяйства остаются люди, которые отказываются от денежной компенсации за свои доли и наоборот, вносят свое имущество в акционерный или кооперативный фонд — это работоспособный коллектив.

В случае вышеописанной приватизации по понятиям:

• составляется полный список владельцев земельных долей;
• земля всех без исключения дольщиков вручается реорганизованному хозяйству;
• реорганизованное хозяйство вынуждено решать вопросы с каждым владельцем доли, который намеревается выйти из хозяйства, продать свою долю или распорядиться ею каким либо способом. При этом подходящего механизма для решения вопросов выхода нет — сборище дольщиков неуправляемо. Работоспособного коллектива не получается.

Видимо интересы приватизаторов в данном случае не связаны с сельским хозяйством.

Принудительная приватизация земель

Земельная реформа на старте забуксовала — из-за бездействия внутрихозяйственных комиссий решения о приватизации не были приняты, списки владельцев земельных долей местами отсутствовали, свидетельства на собственность гражданам не выдавались, реорганизованные хозяйства владели имуществом и землей на полузаконных основаниях. В конце 1993 - начале 1996 года был принять ряд политических решений, оформленных указами Президента об ускорении составления списков собственников земельных долей и выдаче свидетельств. В дополнение к свидетельствам, ранее выданным хозяйствам, на те же земли были выданы свидетельства гражданам.

С принятием земельного кодекса в 2001 году, все ранее выданные гражданам и хозяйствам свидетельства и государственные акты были признаны законными, а удостоверенные свидетельствами площади (без установленных границ), названы ранее учтенными земельными участками и получили кадастровые номера. С вопросами законности выданных свидетельств начали разбираться суды.

Путь решения проблем

Завершить земельную реформу 90-х годов прошлого века во внесудебном порядке можно в результате комплексных землеустроительных и кадастровых работ, проводимых в границах реорганизованных колхозов и совхозов.

Подготовка плана земель

Для составления плана земель, расположенных в границах сельскохозяйственного предприятия - КСП «Утро», выполнена аэрофотосъемка территории, составлен ортофотоплан, проведено дешифрирование границ сельскохозяйственных угодий. Ортофотоплан представляет собой аэрофотоснимок с устранёнными искажениями и привязанный к государственной системе координат. Местоположение границ сельскохозяйственного предприятия установлено по планшетам масштаба 1:10000, использовавшихся районным земельным комитетом. Дешифрирование границ сельскохозяйственных угодий проводилось по их фактическому состоянию на момент составления проекта. В результате составлен геометрически точный и достоверный план земель в границах сельскохозяйственного предприятия.

На подготовленный план земель по исходным документам нанесены границы:

• населенных пунктов;
• фермерских хозяйств;
• посторонних нельскохозяйственных землепользований;
• автодорог;
• земель лесного фонда;
• охранных зон водных объектов, кладбища, других объектов, где ограничено строительство.

В результате установлена фактическая площадь в границах хозяйства - 4510.0 га, в том числе сельскохозяйственных угодий - 3652.8 га, которая перераспределена в соответствии с принятыми администрацией решениями, установившими правовой статус земель.

Составление проекта перераспределения

Правовой статус земель на территории КСП «Утро» установлен постановлениями главы администрации Воскресенского района. В результате учета изъятия и предоставления земель, окончательно установлена общая площадь сельскохозяйственных угодий, находящихся в коллективно-долевой собственности в количестве 2365,8 га, общая численность лиц, имеющих право на получение земельного пая – 676 человек.

Проектом перераспределения определена фактическая площадь и местоположение сельскохозяйственных угодий, которая может быть:

• передана собственникам земельных долей - 2365.8 га;
• включена в районный фонд перераспределения, предназначенный для предоставления фермерам - 1880.5 га;
• включена в специальный земельный фонд, остающийся в ведении местного органа власти - 250.8 га.

По проекту в общую долевую собственность дополнительно включены вкрапления прочих угодий, площадью 12.9 га. В итоге площадь массива земель в общей долевой собственности составила 2378.7 га.

Местоположение границ земель, передаваемых в общую долевую собственность и формируемые фонды показано на проекте перераспределения. Фотограмметрическим методом составлены каталоги координат сформированных земельных участков в государственной системе координат, используемой для ведения кадастра недвижимости.

Проект перераспределения сельскохозяйственных земель согласован собранием дольщиков и утвержден решением администрации района.

В настоящее время вместо проекта перераспределения составляется проект межевания, но содержания работ это не изменяет.