КАК ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕФОРМОЙ?
Земельная реформа 90-х годов прошлого века предоставила возможности приобретения сельскохозяйственных земель, приусадебных участков, приватизации придомовой территории и садовых участков. В данной статье показано, как пользоваться возможностями земельной реформы для оформления земельных участков и создания рационального землепользования.
1. Приватизация земель колхозами и совхозами
Постановление Правительства РФ от 29.12.199 № 86 “О порядке реорганизации колхозов и совхозов” предписывало совхозам и колхозам до 1 января 1993 г. провести реорганизацию. Решение о передаче земли и имущества реорганизованному хозяйству принималось работниками, согласившимися сохранить коллективную форму хозяйствоания. Земельные доли и имущественные паи оценивались в денежном выражении. Акт оценки утверждался местной администрацией, которая принимала постановлоение о перерегистрации сельскохозяйственного предприятия.
На основании документов, устанавливающих право реорганизованного хозяйства на землю, проведено землеустройство за счет хозяйства. Местоположение границ согласовано, определены координаты. Выполнена инвентаризация гидротехнических сооружений, переданных в собственность хозяйства. Землеустройство превратило приватизированные хозяйством земли в рационально организованный земельный участок с установленными и согласованными границами. Стоимость работ с использованием имеющихся планшетов составила примерно 300 рублей за 1 гектар.
Права по выделению земельных долей в натуре не распространялись на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится по особым правилам - племенных, опытных, учебных хозяйств, сортоиспытательных станций, рыбоводных и других хозяйств хозяйств в соответствии Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. № 708.
2. Приватизация земель работниками колхозов и совхозов
Постановление Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» предписывало в каждом реорганизуемом колхозе и совхозе определить индивидуальные имущественные паи и земельные доли, площадь земель, передаваемых в приусадебный фонд сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, земель фонда перераспределения.
В Московской области землеустроительные работы на имеющемся плановом материале проводил государственный институт МосНИиПИземлеустройства за счет бюджетных средств. Ниже приведен пример проекта перераспределения, составленный государственным институтом. Проектами перераспределения были обеспечены практически все хозяйств области.
На основании составленных институтом проектов перераспределения принимались постановления, где указывались площади земель передаваемых в фонд перераспределения, в общую долевую собственность.
Авторами земельной реформы принято правильное решение, что выделять в натуре отдельные земельные доли не следует, так как это приведёт к нерациональному землепользованию. Указ Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусматривал, что собственники земельных долей должны сначала организовать свое фермерское хозяйство или передать право на доли существующему хозяйству, а земельный участок на местности должен выделяться уже этому конкретному хозяйствующему субъекту - фермерскому хозяйству, сельскохозяйственному кооперативу, акционерному обществу. Указ предписывал, чтобы выдел в натуре производился с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. Выделять в натуре доли для неизвестной цели, а затем их каким-то образом объединять чересполосные участки в единое землепользование — значит проводить землеустройство два раза с двойными затратами — в первый раз для формы, а во второй по существу и с трудностями, созданными в первый раз.
Уточнение границ с определением координат, которые вносились в кадастр, проводились за счет заинтересованных лиц. Стоимость работ с применением картометрического метода определения координат составляла около 300 рублей за гектар при условии проведения работ в границах всего хозяйства. Планшеты масштаба 1:10000 точно описывали границы сельскохозяйственных предприятий и позволяли определить местоположение на местности земель и земельных угодий с точность. 2-2.5 метра. В соответствии с положениями Инструкции по межеванию 1996 года проводилось межевание. Границы устанавливались и согласовывались на местности со всеми смежниками. Определялись координаты характерных точек границы. По результатам межевания формировалось землеустроительное (межевое) дело, которое передавалось в архив районного земельного комитета.
Была разработана и применялась комплексная технология, которая совмещала составление проекта и уточнение координат на основе ортофотопланов. Пример такой работы приведен на сайте “Искусство землепользования”. Стоимость комплекса работ составляла около 1000 рублей за гектар.
Перераспределение земель в настоящее время выполняется в составе проекта межевания территории, а уточнение местоположения границ с определением координат в составе кадастровых работ по составлению межевого плана.
Сведения о владельцах земельных долей внесены в сведения Единого государственного реестра недвижимости. Граждане, права которых не внесены в реестр, могут предъявить в орган регистрации свидетельство на земельную долю, на основании которого реестр будет дополнен. Граждане, которые по вышеупомянутому постановлению правительства № 708 получили право на земельную долю, но по каким-либо причинам не получили свидетельство и не находят своей фамилии в реестре, имеют право восстановить свои права на землю по решению суда даже спустя 30 лет после приватизации. Искать в архивах списки дольщиков не нужно.
Земельные доли, для которых граждане не нашли использования, стали невостребованными земельными долями. Невостребованные земельные доли можно обратить в муниципальную собственность и выделить на местности за счет средств заинтересованного хозяйствующего субъекта. Законодательные нормы для оформления невостребованных долей приняты и опробованы на практике.
3. Приватизация домовладений и садовых участков
Указ Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» определил, что земельные участки, выделенные ранее для личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного строительства в сельской местности, передаются в собственность граждан бесплатно. Передача земельных участков оформлялась постановлением местного органа власти и удостоверялась свидетельством на право собственности. В свидетельстве, утвержденном постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 № 177 указывалось, что «свидетельство является временным документом и действует до выдачи соответствующего государственного акта установленной формы».
После проведения межевания выдавался Государственный Акт. К Государственному Акту прилагался чертеж, который составлялся по результатам межевания на местности или на имеющемся картографическом материале. Если при проведении межевания выяснялось, что фактическая площадь земельного участка не соответствует указанной в постановлении, то вносились изменения в ранее принятое постановления и бесплатно оформлялась в собственность фактически используемая площадь. Такой порядок межевания действовал до принятия Земельного кодекса 2001 года.
В настоящее время установить границы приватизированного в начале 90-х годов земельного участка можно на основании материалов ранее проведенного межевания, а при их отсутствии — по фактически существующим на местности границам, заключающим предоставленную площадь. Фактически используемые излишки площади по закону можно выкупить, оформить их бесплатно нельзя.
4. Организация дачных и садовых объединений на сельскохозяйственных землях
В Московской области значительные площади сельскохозяйственных земель, приватизированных в ходе земельной реформы, были выведены под садоводство, дачное или индивидуальное жилищное строительство в установленном законом порядке.
По закону № 66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» строительство в садоводческих и дачных объединениях граждан начинается в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. При отсутствии утвержденного проекта необходимо получить отдельное разрешение на строительство.
По закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» строительство на незастроенных земельных участках разрешалось после согласования с государственными органами, контролирующими использование земель:
— органа, осуществляющего государственный санитарно-эпидемиологический надзор;
— органа охраны объектов культурного наследия;
— органа охраны водного фонда;
— органа управления государственным фондом недр.
Также проводилось согласование с организациями, эксплуатирующими объекты (в том числе линейные), для которых установлены охранные зоны. Согласование проектов застройки, проектов планировки и проектов отвода земель гарантировало законность строительства.
Градостроительный Кодекс 2004 года заменил индивидуальные согласования для каждого отводимого земельного участка на коллективное, которое проводится в целом для выделенных территориальных зон. Параметры строительства можно было получить из утверждённых правил землепользования и застройки. Обращение за согласованием в разные надзорные органы стало ненужным — разрешение на строительство можно было получить в одной организации. В настоящее время в Московской области правила землепользования и застройки разработаны и утверждены повсеместно.
5. Мошенничества и махинации при проведении земельной реформы
Проведение земельной реформы сопровождалось мошенническими действиями с земельными долями. Мошенничество, по определению уголовного кодекса — приобретение права на чужое имущество путём обмана или злоупотребления доверием. Распространенным мошенничеством стало зачисление земельных паев в уставной капитал реорганизованных акционерных обществ без соблюдения установленной законом процедуры внесения земельной доли или право пользования этой долей в уставный капитал сельскохозяйственной организации. Формы мошенничества были разные — земельные доли не получали денежной оценки; передача фиксировалась задним числом в документах неустановленной формы, таких как ведомости начисления паевого фонда; свидетельства о праве собственности, выданные на земельные доли не погашались; земельные паи и иное имущество, подлежащее внесению в уставный капитал, не индивидуализировались и владельцы таких земельных паев не были поименованы в учредительном договоре; не соблюдалось преимущественное право покупки продаваемой доли другими участниками долевой собственности. Для проведения мошенических схем составленные проекты перераспределения изымались из архивов и уничтожались. Если дольщики не могут найти свои земли, виноваты в этом не исполнители земельной реформы, которые составили проекты пераспределения, а мошенники, которые их уничтожили.
В соответствии с требованиями постановления Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» «владелец пая обязан подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из следующих форм использования своего пая: передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество; передача пая в качестве вступительного взноса в кооператив …». Если собственноручно составленное заявление а архиве отсутствует — это признак мошенничества с земельными паями при формировании уставного капитала. Право собственности акционерного общества на переданные ему земельные доли подлежит государственной регистрации в реестре прав. Отсутствие регистрации права на внесенные в уставной капитал земельные доли за акционерным обществом служит еще одним признаком махинации.
При продаже сельскохозяйственных угодий под строительство применялись махинации, под которыми понимается совокупность действий, направленных на получение выгоды нечестным способом. Распространённый способ махинации с сельскохозяйственными угодьями — продажа садовых и дачных земельных участков на территории, для которой не утверждался проект планировки, обязательность составления которого установлена законом. Проект планировки не пустая формальность. На основе утвержденного проекта решаются вопросы создания и содержания общего имущества, устанавливаются права проезда к отдельным участкам, обеспечивается проезд пожарной техники. Но самое главное — согласованный и утвержденный проект планировки и застройки служит коллективным разрешением на строительство и позволяет применять упрощенный порядок регистрации недвижимого имущества без опасений, что выявится неучтенные ограничения для строительства. Продавцы земельных участков экономили и заменяли проект планировки проектом раздела земельного участка, то есть получали выгоду от продажи нечестным способом. Соответственно решение проблем с общим имуществом продавцы перекладывали на покупателей, которые добровольно соглашались с предложенными условиями и материально поддерживали махинаторов.
Явным признаком махинаций служит разрешенное использование участков, по которым проходят проезды в садовом или дачном объединении граждан. Земельные участки, образованные на территории общего пользования, должны находиться в муниципальной или в долевой собственности, а разрешенное использование — для организации улично-дорожной сети или проездов. Примером служит ситуация в кадастровом квартале 39:11:010015. Земельные участки общего пользования находятся в муниципальной собственности, разрешенное использование — «для организации улично-дорожной сети».
Напротив, в кадастровом квартале 77:18:0180518 проезды находятся в индивидуальной частной собственности с разрешенным использованием - «для индивидуального жилищного строительства». Преобразование прилегающих земельных участков - раздел или объединение - по закону невозможно, так как образуемые земельные участки не обеспечены доступом к землям общего пользования. В кадастровом квартале 50:05:0060525 проезды предназначены «для сельскохозяйственного производства», их правовой статус не определен, совместное использование на законной основе невозможно.
Заключение
Приведенные в статье примеры показывают, что грамотное применение законодательной базы земельной реформы позволяет построить рациональное сельскохозяйственное землепользование. Рациональное землепользование формируется под конкретное хозяйство — фермерское, сельскохозяйственный кооператив, акционерное общество.
Выдел в натуре отдельных земельных долей нецелесообразен и не предусмотрен авторами земельной реформы, так как создает хаотическое землепользование, разодранное на клочки. Практика также показала, что выдел отдельной доли в натуре экономически невыгоден — затраты превышают ее рыночную стоимость.
Применение градостроительного законодательства создает рациональное землепользование на застраиваемых землях, где выделение и освоение общих территорий обеспечивает комфортную жизнь на частных земельных участках.
Закон на стороне землепользователей, но есть проблемы с исполнением. Грамотное применение законов призваны обеспечить профессиональные сообщества кадастровых инженеров, юристов, проектировщиков. Общественным организациям важно раскрыть махинации с землей и показать землепользователям выгоду, получаемую от выполнения закона.
02 января 2024 г.