КАК ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ПРИ МЕЖЕВАНИИ?
Проблема
В Telegram-группе задан вопрос, описывающий типичную ситуацию:
Что делать, если план всего товарищества передвинули в кадастре так, что границы участков стали проходить по домам соседей, а на дорогу поселка переехали все участки, которые стояли, естественно, за ней? Провели какие-то массовые работы по межеванию за госсчет и без оповещения товарищества. Какие последствия могут быть, как это проявится в обычной жизни? Как заставить государство исправить ошибку?
Вопрос разберем на конкретных примерах: кадастровом квартале 50:050060525 у деревни Антипино Сергиево-Посадского района Московской области и в кадастровом квартале 50:34:0050401 у деревни Лыково Коломенского района.
Кто и как проводил межевание?
По инициативе государства и за счет государства межевание садовых земельных участков не проводилось. Межевание в вышеописанных случаях оплачивал частный собственник исходного участка сельскохозяйственного назначения, из которых образовывались садовые участки. Межевание проводилось на основании проекта раздела, который утвердил частный собственник. Товарищество садоводов не оповещалось о межевании, поскольку на момент проведения кадастровых работ оно еще не было образовано.
Межевание у деревни Антипино выполнено без закрепления границ на местности. На основании проекта раздела, утвержденного частным собственником, контур исходного участка был разделен на бумаге на отдельные садовые участки. Координаты рассчитаны аналитически и не закреплены на местности долговременными межевыми знаками. Покупатели садовых участков получили выписку из Единого государственного реестра недвижимости с координатами.
Межевание у деревни Лыково выполнено с закреплением границ на местности. На основании проекта раздела, утвержденного частным собственником, на местности по границам участков были установлены капитальные каменные столбы на фундаменте. В кадастр недвижимости внесено координатное описание границ участков и описание закрепления на местности границ долговременными объектами. Покупатели садовых участков получили выписку из Единого государственного реестра недвижимости с координатами и установленные на местности каменные столбы, которые различимы на нижеприведенном аэрофотоснимке и показаны на фотографиях.
Причина ошибок в координатах земельных участков
Причины ошибок в координатах исследованы специалистами Мосгоргеотреста. В статье «О геодезической основе Московского региона», размещённой в номере 3 журнал «Геопрофи» за 2014 год приведены сведения о состоянии пунктов геодезической сети:
… были проведены исследования исходного каталога координат 45 пунктов ГГС 1 и 2 классов в МСК–50. Первоначально было выполнено предварительное уравнивание первой очереди каркасной сети, наблюдавшейся в 2012 г., с опорой на 45 исходных пунктов ГГС с учетом погрешностей исходных данных. Было установлено, что примерно в 40% случаев ко ординаты пунктов ГГС имеют отклонения в диапазоне от 1 до 40 см, максимальное отклонение превышает 2 м. На основании этих данных был сделан вы вод о том, что исходный каталог координат 45 пунктов ГГС в МСК–50 содержит грубые ошибки и не соответствует точности современных методов геодезических измерений. Его требуеся заменить, без этого эффективно использовать спутниковые методы для вычисления координат в МСК–50 невозможно.
Результаты наблюдений показаны в таблице:
Как видно из приведенных результатов инструментальных наблюдений, ошибка в положении геодезических пунктов доходит до 2.5 метров. Несмотря на предупреждение специалистов, кадастровые работы в Московской области проводились и проводятся от пунктов государственной геодезической сети, содержащих грубые ошибки в координатах, что вызывает «сдвиг границ в кадастре». Координаты геодезического пункта Тиунцово, указанного первым в списке пунктов с максимальными отклонениями, выдаются в 2023 году Федеральным фондом пространственных данных и доступны для создания реестровых ошибок:
Если в координатах государственных геодезических пунктов содержатся ошибки, то определяемые координаты земельных участков зависят от того, какие пункты использовал геодезист в работе. То есть при первоначальном межевании у деревни Антипино геодезисты использовали одни пункты и получили один результат, а при восстановлении границ на местности спустя много лет, геодезисты использовали другие пункты и получили другой результат — со «сдвигом».
«Правильных» координат не существует. Есть координаты участков, которые определены от одних геодезических пунктов, а есть координаты тех же участков, которые определены от других геодезических пунктов и они разные!
Заставить государство или кадастрового инженера исправить ошибку нельзя — вы получите другие координаты, но не границы на местности.
Кто виноват?
Проблема несоответствий в координатах пунктов государственной геодезической сети известна и называется в учебниках по геодезии «погрешность». В инструкции по Межеванию земель, утвержденной в 1996 году, приведено простое решение проблемы погрешностей. На территории садового объединения или непосредственно на участке закладываются пункты опорной межевой сети, координаты которых определяются от пунктов государственной геодезической сети с уравниванием и устранением погрешностей. Геодезические работы на территории садового объединения или населенного пункта выполняются не от пунктов государственной геодезической сети, а непосредственно от пунктов опорной межевой сети. Описание местоположения и координаты пунктов опорной геодезической сети передавалось в земельные комитеты и были доступны для использования. Федеральный закон «О геодезии, картографии и пространственных данных…» предусматривает возможности создания геодезических сетей специального назначения, а закон «О государственном кадастровом учете» прямо предусматривает возможность создания «опорной межевой сети». То есть законодательство позволяет решить проблему «передвинутых» земельных участков путем создания и использования опорной межевой сети. Ошибку допустили сотрудники Росреестра, которые подготовили и утвердили Требования к подготовке межевого плана, предписывающие выполнять геодезические работы непосредственно от пунктов государственной геодезической сети, содержащих ошибки взаимного положения.
Профессиональное сообщество кадастровых инженеров неоднократно поднимало вопрос состояния геодезических сетей на совещаниях с представителями Росреестра, приводили факты, но решения не получили.
Что делать?
Как «сдвигаются» земельные участки? Берутся из реестра координаты исходного земельного участка и «на бумаге» он делится на множество садовых участков. Аналитически определяются координаты садовых участков и вносятся в кадастр. Границы садовых участков на местности не закрепляются. Покупатель получает выписку из кадастра с координатами и приходит на место. На месте он видит проселочную дорогу и чистое поле:
Где границы его участка покупатель не знает, поэтому заказывает вынос границ в натуру. Геодезисты берут выписку с координатами и переносят точки с координатами на местность. По причине использования других пунктов государственной геодезической сети выясняется, что вынесенные границы «сдвинуты» относительно общей линии застройки. Геодезисты определяют, по их словам, «правильные» координаты, готовят межевой план на исправление «реестровой ошибки» и в кадастр вносят новые координаты. В кадастре получается вот такая картина:
Правильно сказано в вопросе — «план всего товарищества передвинулся в кадастре так, что границы участков стали проходить по домам соседей, а на дорогу поселка переехали все участки».
Если бы границы садовых земельных участков у деревни Антипино изначально были обозначены и закреплены не на бумаге а на местности (как у деревни Лыково), то проводить повторное межевание для исправления якобы «реестровой ошибки» не пришлось. Покупатель вышел бы на место и увидел обозначенные столбами углы своего участка, проверил рулеткой — соответствуют ли расстояния между столбами размерам, указанным в выписке. Никаких «сдвигов», «наложений», «передвижений» при изначальном закреплении на местности и сохранении границ не возникает! Причина «сдвигов» не в ошибках при определении координат, а в незакрепленных на местности и несохраняемых границах. Границы, закреплённые на местности капитальными сооружениями, никуда не сдвигаются.
Решить проблему «реестровых ошибок» землепользователи в состоянии своими силами. Необходимо проводить межевание только с закреплением на местности границ земельных участков. Наглядный пример — межевание участков возле деревни Лыково. Вы думаете координаты участков у деревни Лыково «правильные»? Координаты не имеют значения, если границы закреплены в результате межевания и сохраняются.
Собственники земельных участков вправе самостоятельно принимать решение о проведении кадастровых работ с установлением и закреплением границ на местности или без него. Если границы в результате межевания не закрепили капитальным способом — ждите, «реестровая ошибка» придет.
Дополнительно следует установить на территории садового товарищества или населенного пункта пункты опорной межевой сети. Такие пункты можно установить и непосредственно на земельном участке — засверлить в фундамент здания металлические марки (пункты опорной межевой сети), определить их координаты и измерить расстояния от марок до границ земельного участка. Технология описана в обновленной версии Рекомендаций по межеванию, предлагаемых землепользователям Национальным союзом. Использование пунктов опорной межевой сети, расположенных в непосредственной близости от объекта сводит к нулю ошибки взаимного положения пунктов государственной геодезической сети и исключает «сдвиг» земельных участков.
Что делать, если границы были изначально установлены без закреплены на местности? По возможности нужно закрепить границы на местности всех участков в садоводстве или, в крайнем случае, углы кварталов застройки. Определить точки выхода границ участков на улицу можно с помощью рулетки, последовательно откладывая от угла квартала длину фасадных границ участков. Если коллективные работы провести нельзя, можно закрепить на местности капитальными сооружениями границы своего отдельного участка. Границы следует закреплять в точном соответствии с линейными размерами земельного участка, указанными в выписке из реестра. При этом следует сохранить изначально установленную ширину проездов и учесть интересы владельцев всех участков, расположенных в квартале застройки. Для этого необходимо получить сведения о линейных размерах фасадных линий границы всех участков, расположенных на улице и отложить их суммарную длину от крайних участков в квартале застройки, примерно так, как показано на нижеприведенном рисунке.
Линейных измерения рулеткой в сочетании с закреплением на местности границ участков, выходящих на улицу — хорошая замена повторного межевания для исправления «реестровых ошибок».
10 декабря 2023 г.