КНИГА В ПРОЦЕССЕ НАПИСАНИЯ
Основания Землепользования
Первое упоминание о землеустроительном процессе содержится в письменном источнике, описывающего события XIX века до нашей эры. В книге Бытия Ветхого Завета приводится небольшая, но интересная история, повествующая о том как сыны Хета совершили земельную сделку с праведным Авраамом. Тем более эта история заслуживает внимания, если она приведена в Священном Писании, о котором сказано: «никогда пророчество не было произносимо по воле человеческой, но изрекали его святые Божии человеки, будучи движимы Духом Святым (2 Послание Петра, 1:21).
Приведем полностью текст главы 23 Книги Бытия Священного Писания и внимательно разберем произошедшее событие с точки зрения землеустройства.
1. Жизни Сарриной было сто двадцать семь лет: вот лета жизни Сарриной; 2. и умерла Сарра в Кириаф-Арбе, (который на долине,) что ныне Хеврон, в земле Ханаанской. И пришел Авраам рыдать по Сарре и оплакивать ее. 3. И отошел Авраам от умершей своей, и говорил сынам Хетовым, и сказал: 4. я у вас пришлец и поселенец; дайте мне в собственность место для гроба между вами, чтобы мне умершую мою схоронить от глаз моих. 5. Сыны Хета отвечали Аврааму и сказали ему: 6. послушай нас, господин наш; ты князь Божий посреди нас; в лучшем из наших погребальных мест похорони умершую твою; никто из нас не откажет тебе в погребальном месте, для погребения (на нем) умершей твоей. 7. Авраам встал и поклонился народу земли той, сынам Хетовым; 8. и говорил им (Авраам) и сказал: если вы согласны, чтобы я похоронил умершую мою, то послушайте меня, попросите за меня Ефрона, сына Цохарова, 9. чтобы он отдал мне пещеру Махпелу, которая у него на конце поля его, чтобы за довольную цену отдал ее мне посреди вас, в собственность для погребения. 10. Ефрон же сидел посреди сынов Хетовых; и отвечал Ефрон Хеттеянин Аврааму вслух сынов Хета, всех входящих во врата города его, и сказал: 11. нет, господин мой, послушай меня: я даю тебе поле и пещеру, которая на нем, даю тебе, пред очами сынов народа моего дарю тебе ее, похорони умершую твою. 12. Авраам поклонился пред народом земли той 13. и говорил Ефрону вслух (всего) народа земли той и сказал: если послушаешь, я даю тебе за поле серебро; возьми у меня, и я похороню там умершую мою. 14. Ефрон отвечал Аврааму и сказал ему: 15. господин мой! послушай меня: земля стоит четыреста сиклей серебра; для меня и для тебя что это? похорони умершую твою. 16. Авраам выслушал Ефрона; и отвесил Авраам Ефрону серебра, сколько он объявил вслух сынов Хетовых, четыреста сиклей серебра, какое ходит у купцов. 17. И стало поле Ефроново, которое при Махпеле, против Мамре, поле и пещера, которая на нем, и все деревья, которые на поле, во всех пределах его вокруг, 18. владением Авраамовым пред очами сынов Хета, всех входящих во врата города его. 19. После сего Авраам похоронил Сарру, жену свою, в пещере поля в Махпеле, против Мамре, что ныне Хеврон, в земле Ханаанской. 20. Так достались Аврааму от сынов Хетовых поле и пещера, которая на нем, в собственность для погребения.
В труде А.А. Опарина (Ключи истории. Археологическое исследование книги Бытие) приводятся сведения, что упоминаемая в Библии пещера Махпела расположена в трех километрах к северу от Хеврона. При археологических раскопках здесь обнаружили древний колодец и фундамент жертвенника. Кроме того, в окрестностях пещеры найдено множество человеческих останков, свидетельствующих о том, что в древние времена в Мамре находилось большое кладбище. Это говорит о реальности описанных событий. Под сынами Хетовыми в Библии видимо упоминается древний народ, обитавший здесь до хеттов, который в истории сейчас называется хаттами. Хеттское царство на территории Малой Азии, древней Сирии и Палестины, было создано позднее, примерно в 14-м веке и просуществовало около шести веков.
Рассмотрим произошедшее событие как землеустроительный процесс по организации землепользования.
Землеустроительный процесс — описание
1. Добросовестные намерения
«дайте мне в собственность место для гроба между вами…» Выбор места для погребения Авраамом далеко не случаен. Комментарии к книгам Священного Писания указывают, что «приобретение места для погребения в Палестине было действием, важным в жизни патриархов, потому что оно обязательно напоминало в будущем народу израильскому, что Палестина есть земля обетования, что там дарован Иеговой удел Своему народу». Здесь, с нашей точки зрения блестяще проведенное, говоря современной терминологией, предпроектной обоснование инвестиций. Во-первых, выбранное местность по своим культурно-историческим особенностям не только соответствует цели использования, но и идеально подходит для этого. Во-вторых, местное население по своим обычаям, культурным взглядам заведомо благосклонно отнесется к предстоящему отводу земель. В-третьих, финансовые возможности инвестора обеспечивают приобретение и использование земель в соответствии с инвестиционным замыслом.
2. Авторитет приобретателя
«чтобы мне умершую мою схоронить от глаз моих» Следует публичное заявление о целевом назначении испрашиваемого земельного участка. «Сыны Хета отвечали Аврааму и сказали ему: послушай нас, господин наш; ты князь Божий посреди нас…» Прежде чем выразить свое согласие, представители общественности отметили высокий авторитет инвестора, его доброе имя и репутацию. Комментарии к Святому Писанию под редакцией А. П. Лопухина отмечает, что указание «на Бога, на самом деле должно быть правильнее переведено, как прилагательное: «сильный, могущественный», тогда и вся фраза получит надлежащий вид и становится вполне понятна в устах язычников-хеттеев: «ты могущественнейший князь среди нас». Такое обращение… свидетельствует о высоком уважении их к Аврааму».
«в лучшем из наших погребальных мест похорони умершую твою; никто из нас не откажет тебе в погребальном месте, для погребения (на нем) умершей твоей» Это успешное завершение общественных слушаний, признание цели предоставления земли.
3. Формирование земельного участка
«Авраам встал и поклонился народу земли той, сынам Хетовым» После завершения общественных слушаний следует выражение благодарности инвестора представителям общественности, выражение уважения к людям, рядом с которыми он будет соседствовать.
«и говорил им (Авраам) и сказал: если вы согласны, чтобы я похоронил умершую мою, то послушайте меня, попросите за меня Ефрона, сына Цохарова, чтобы он отдал мне пещеру Махпелу, которая у него на конце поля его, чтобы за довольную цену отдал ее мне посреди вас, в собственность для погребения» После общественного обсуждения следует обращение к представителю исполнительной власти. И здесь уже в заявлении о предоставлении земель указывается предварительное место размещения объекта, даются гарантии финансирования, указывается вид права на котором испрашивается участок и целевое назначение.
«Ефрон же сидел посреди сынов Хетовых». Обращает на себя внимание поведение представителя исполнительной власти. Он не берет на себя инициативу, не вмешивается в общественное обсуждение, но смиренно дожидается результатов общественных слушаний и подключается в момент, когда вопрос требует технической проработки.
«и отвечал Ефрон Хеттеянин Аврааму вслух сынов Хета, всех входящих во врата города его, и сказал: нет, господин мой, послушай меня: я даю тебе поле и пещеру, которая на нем, даю тебе, пред очами сынов народа моего дарю тебе ее, похорони умершую твою» Знаменательный, невероятный момент! Инвестор получает встречное предложение. Глава местной администрации предлагает не только пещеру но и больше — поле рядом с пещерой. Боле того, все это бесплатно, в дар! Вот что делает авторитет инвестора, отличная предпроектная проработка и определение целевого назначения участка, которое весьма устраивает общественность. Но события развиваются дальше.
4. Правила землепользования
«Авраам поклонился пред народом земли той и говорил Ефрону вслух (всего) народа земли той и сказал: если послушаешь, я даю тебе за поле серебро; возьми у меня, и я похороню там умершую мою». Как указывает комментарий, «дорожа местом погребения, как неотъемлемой собственностью, Авраам не соглашается принимать его, как дар, но желает приобрести за деньги, то есть более верным и прочны путем, после чего право владения Авраама становится для всех ясным и неоспоримым». В этом действии проявляется мудрость Авраама, который несмотря на реальную возможность договориться с представителем исполнительной власти и бесплатно получить участок в собственность, предусмотрительно решает публично оплатить его стоимость, чтобы его права на пользование землей были неоспоримы.
«Ефрон отвечал Аврааму и сказал ему: господин мой! послушай меня: земля стоит четыреста сиклей серебра; для меня и для тебя что это? похорони умершую твою». Судя по имеющимся источникам, земля в Хеттском царстве, возникшем позднее на месте описываемых библейских событий, принадлежала государству, но были и общинные земли, которые, покупались и продавались. Можно с большой долей вероятности предположить, что именно общинные земли были предложены Аврааму. Как тогда с ходу была определена цена в четыреста сиклей серебра, если предоставление земли под захоронение является уникальным и определить цену по аналогии не представляется возможным? Цена определена как стоимость земли приобретаемой для обычной цели этой местности – земледелия или скотоводства! Отсюда и констатация факта невысокой цены сделки: «для меня и для тебя что это?». Зная уникальность предложенного места для заявленных инвестором целей, его большие финансовые возможности, тем не менее цена администратором устанавливается не выше обычной цены сделки для основного вида использования земли в этой местности. Почему? Только ли здесь упомянутое выше уважение к инвестору или что-то другое? Взяв цену не выше обычной цены сделки, исполнительная власть получает взамен публично провозглашенное обязательство на сохранение целевого назначения земли. При отказе от использования земли по согласованному назначению, инвестор обязан будет вернуть её в общину, но не имеет права перепродать. При намерении изменить заявленное целевое назначение, инвестор будет обязан повторно провести всю процедуру публичных слушаний и получить согласие на это.
Допустим также, что общине потребуется проложить по краю проданного поля дорогу. Нетрудно предположить, что община выкупит нужный участок за те же деньги что он и был продан: «для меня … что это?». В Синайских постановлениях, определениях и законах (Левит, 27), которыми руководствовались древние иудеи, указана практика выкупа назад земли, проданной религиозной общине с прибавлением 1/5 к стоимости земли: «Если поле из своего владения посвятит кто Господу, то оценка твоя должна быть по мере посева: за посев хомера ячменя пятьдесят сиклей серебра; …если же захочет выкупить поле посвятивший его, то пусть он прибавит пятую часть серебра оценки твоей, и оно останется за ним». За что купил, за то и продай! Практиковалась простая и эффективная схема, которая сохраняя в неприкосновенности частную инициативу и предприимчивость, одновременно обеспечивала регулирование землепользования исходя из традиций и обычаев населения. Первое – это запрет продажи земли по рыночным ценам. Все сделки проводятся по цене, определенной для основного вида использования земель в данной местности. Второе – при изъятии земель для государственных и общественных нужд землевладельцу выплачивается та же фиксированная цена плюс премия в размере 1/5 от цены земли. При фиксированной цене сделки землепользование управляется!
Баланс государственного и частного интереса выстраивается в России с начала земельных преобразований 90-х годов, и вопрос до сих пор не решен. Неграмотные пастухи за две тысячи лет до нашей эры, руководствуясь здравым смыслом и житейским опытом, легко и непринужденно решали проблемы, которые сегодня не могут решить профессиональные юристы, законодатели, администраторы и оценщики. Передача пещеры и прилегающего поля под кладбище по символической цене является дальновидным поступком по размещению объекта коммунальной инфраструктуры, который, как показали дальнейшие события, привлек в эту местность новых инвесторов, стимулировал развитие города Хеврон.
«Авраам выслушал Ефрона; и отвесил Авраам Ефрону серебра, сколько он объявил вслух сынов Хетовых, четыреста сиклей серебра, какое ходит у купцов». Авраам принимает условия сделки. Публично объявленная сумма уплачивается исполнительной власти. С момента расчета сделка считается совершенной. Была ли цена сделки по меркам того времени велика или мала? В приведенной выше выдержке из Синайских законов приведен пример, когда крестьянин продавал свою землю религиозной общине и установлена цена земли: «за посев хомера ячменя пятьдесят сиклей серебра». Слова «посев хомера ячменя» означают, что единица упомянутой площади исчислялась как площадь, которую можно засеять одним хомером ячменя. Хомер являлся основой мер сыпучих продуктов, прежде всего зерна и составлял примерно 180 кг. По норме высева ячменя таким количеством можно засеять примерно один гектар пашни. Таким образом по сведениям Ветхого Завета за передачу 8 гектаров земли в аренду на 50 лет религиозной общине можно было выручить 400 сиклей. Выкупить у общины за те же деньги можно было примерно 6.5 гектаров земли. Эти сведения подтверждают, что земля была куплена Авраамом примерно по цене земли для целей земледелия.
5. Установление границ на местности
«И стало поле Ефроново, которое при Махпеле, против Мамре, поле и пещера, которая на нем, и все деревья, которые на поле, во всех пределах его вокруг, владением Авраамовым пред очами сынов Хета, всех входящих во врата города его». Здесь, как и положено при сделке с землей, следует описание границ земельного участка, а также того, что на нем расположено и что также является предметом сделки. В комментариях сказано, что «и теперь еще на Востоке свободные сыны пустыни производят свою меновую торговлю и различные торговые сделки без всяких бумаг и условий, а на честном слове и в присутствии живых свидетелей. Вот почему и договор, заключенный Авраамом с хеттеянами о покупке Махпелы, не был никем нарушен, несмотря даже на продолжительное отсутствие евреев из Палестины в течение двухвекового египетского рабства». Здесь следует отметить не только прозрачность совершенной сделки, но и понятный для всех Хеттеян смысл процедур землеустроительного процесса, их значение, достаточность, обоснованность цены, четкость в описании земельного участка. Отсюда вытекает и стабильность земельных отношений, признание обществом права на частное использование земель.
Землеустроительный процесс — итоги
Вот, собственно, и все основы землеустроительного процесса организации землепользования, которые пережили четыре тысячелетия и могут успешно использоваться в наше время:
- Добросовестные и открытые намерения по использованию земель.
- Авторитет и возможности приобретателя соответствуют характеру землепользования.
- Установление правил землепользования, соответствующих традициям и обычаям.
- Формирование земельного участка для ограничения числа пользователей и взимания платы.
- Установление границ земельных участков на местности; учет установленных на местности границ.
Остается только творчески применить достижения ушедшей цивилизации в современных условиях.