ПРОБЛЕМЫ ДАЧНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ
Кто виноват и что делать?
Для того, чтобы узаконить строительство на землях сельскохозяйственного назначения, выделяемых в счет земельных долей, в начале 2000-х годов было использовано понятие разрешенного использования земельного участка — “для дачного строительства”. При этом, принят четкий порядок получения разрешения на строительство дачных домов на землях сельскохозяйственного назначения, который действовал на территории Московской области до 2014 года, вплоть до утверждения правил землепользования и застройки.
Оформление дачных участков в три этапа
Во-первых, приватизированные участки сельскохозяйственных земель выделялись из участка, находящегося в общей долевой собственности и оформлялись в частную собственность лица, которое выкупило земельные доли и выделило конкретный участок с определенными границами из земель в общей долевой собственности. Выделенный участок получал разрешенное использование “для сельскохозяйственного использования”.
Во-вторых, проводился раздел общего земельного участка на отдельные земельные участки, пригодные для дачного строительства по решению собственника, заинтересованного в продаже отдельных земельных участков гражданам. Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования имел право принимать глава местной администрации. Данное решение служило основанием для внесения сведений о разрешенном использовании в кадастр недвижимости и получения разрешения на строительство.
В-третьих, получали разрешение на строительство в порядке, установленном законом о регулировании земельных отношений в Московской области. В соответствии с данным законом принималось решение областной или местной администрации о предоставлении незастроенных земельных участков для строительства. Решение принималось на основании сформированного землеустроительного дела, основание для составления которого служили имеющиеся документы на землю, в которых был указан вид разрешенного использования “для дачного строительства”. Материалы землеустроительного дела согласовывались с органами, осуществляющим надзор за использованием земель, а именно:
а) органа санитарно-экологического надзора;
б) органа архитектуры и градостроительства;
в) органа охраны объектов культурного наследия;
г) органа охраны природы.
Кроме того, материалы отвода согласовывались с органами сельского хозяйства, органами управления государственным фондом недр, органом охраны водного фонда, органом пожарного надзора. Также получали согласование организаций, эксплуатирующих трансформаторные подстанции, линии электропередачи, силовые кабели, кабели связи, газопроводы, нефтепроводы в районе расположения оформляемого участка. При отводе земельного участка проводились общественные обсуждения, результаты которых приобщались к землеустроительному делу.
Оформление разрешения на строительство
В случае образования дачного объединения граждан, после успешного завершения третьего этапа, строительство осуществлялось в соответствии с проектом планировки территории, а также градостроительным регламентом. Если дачное объединение граждан не образовывалось, то разрешение на строительство каждый владелец дачного участка получал индивидуально.
После утверждения правил землепользования и застройки, которое происходило в разных муниципальных образованиях Московской области примерно в 2014 - 2020 годах, порядок получения разрешения на строительство упростился. С принятием правил землепользования и застройки не требовалось больше получать решение о предоставлении земельного участка для строительства, соответственно порядок получения такого разрешения был отменен в Московской области в 2014 году. Строительство стало возможным на основании требований утвержденного градостроительного регламента, который устанавливал предельные параметры объектов строительства.
Добросовестное землепользование
Владельцы дачных участков, на которые получено решение о предоставлении земельного участка для строительства, не испытывают проблем со строительством. В то же время, учитывая затратность и хлопотность третьего этапа оформления участков под дачное строительство, значительная часть продавцов земельных участков, ограничилась разделом единого участка на отдельные земельные участки и получением от постановления о присвоении образованным земельным участкам разрешенного использования “для дачного строительства”, что являлось основанием для получения разрешения на строительство, но не давало право на строительство. И в таком неоформленном виде земельные участки продавались гражданам. Если каких либо ограничений для строительства нет, то построенные дома можно оформить в порядке “дачной амнистии”, без предъявления документа, разрешающего строительство. Если выявляются ограничения для строительства, то зарегистрировать построенный дом на законных основаниях не представляется возможным.
Разрешение конфликтной ситуации
Разрешить конфликтные ситуации, возникшие вследствие строительства на землях, где такое строительство запрещено, можно разными законными путями, а именно: путем внесения изменений в правила землепользования и застройки; получением исключений из установленного градостроительного регламента; путем внесения изменений в проекты и постановления, устанавливающие ограничения в использовании земель. Ответственность за строительство без получения разрешения возлагается законодательством на собственников земельных участков, а ответственность за составление проекта планировки и застройки в созданном дачном объединении — на руководство дачного объединения. Для того, чтобы появилась возможность разрешить конфликтную ситуацию к общему согласию, в качестве первого шага необходимо признание собственника земельного участка и дачного объединения, что они допустили правовую безграмотность, приняв постановление местного органа власти о присвоении земельному участку разрешенного использования “для дачного строительства” за разрешение на строительство дачного дома. Если такого признания нет, то дачников и дачное объединение можно считать участниками мошеннической схемы по застройки сельскохозяйственных земель, которые для такого строительств не предназначены.”
11 ноября 2023 г.